相続した不動産の共有持分とは？できることやトラブルの対処法も解説

不動産を複数人で相続した際、どのように管理や売却を進めるべきか迷う方は多いのではないでしょうか。
将来的に関係者間で意見が食い違い、売却が進まなくなるなどのトラブルを不安に感じるかもしれません。
本記事では、共有持分の基礎知識や権利の範囲、起こりやすいトラブルへの対処法について解説します。

共有持分とは？全体の所有権における権利の割合

共有持分とは、1つの不動産を複数名で所有する際、各人が不動産全体に対して持つ権利の割合のことです。
「3分の1の持分があるから土地の3分の1の面積だけを所有する」という物理的な範囲を示すものではなく、権利は不動産全体におよびます。
この状態は、遺言などがない場合に複数の法定相続人で不動産を相続した際などに発生するものです。
ただし、法定相続分と最終的な所有割合が必ずしも同一になるとは限らないため、注意が必要でしょう。
また、複数人が所有者として登記されている状態を「共有名義」と呼び、各々の権利割合を示す共有持分とは意味が異なります。
共有状態を残すか単独所有にするかは、後の意思決定にも影響するため、遺産分割の際に慎重に検討することが重要です。

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共有持分を持つ人ができることとは？行為ごとの同意条件

共有持分を持つ人ができることは、行為の性質によって必要な同意の範囲が異なります。
共有物の現状を維持する修繕などの「保存行為」は、迅速な対応を可能にするため各共有者が単独でおこなえます。
一方、利用方法などを決める「管理に関する事項」や、形状等の著しい変更を伴わない「軽微な変更」は、人数ではなく「持分価格」の過半数で決定しなければなりません。
そのため、3人共有でも各自の持分が均等でなければ、単に2人の賛成で決まるとは限らないのです。
さらに、共有不動産全体を第三者へ売却するなどの重大な変更には、原則として共有者全員の合意が必要です。
ただし、不動産全体ではなく自分自身の共有持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに第三者へ単独で売却できます。

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共有持分で起こるトラブルとは？相続による権利の細分化

不動産を共有したまま長期間放置すると、相続の繰り返しによって共有者が増大し、意思決定が難しくなるトラブルが発生します。
共有者が増えるほど全員の同意が必要な行為の合意形成が困難になり、連絡が取れない所在不明者が生じるリスクも高まるでしょう。
このような事態に対応するため、2023年施行の改正民法では、裁判所を利用して所在不明者の持分を取得できるなどの仕組みが整備されました。
しかし、相続による遺産共有の場合は原則として相続開始から10年経過が要件となる制度もあり、他の相続人だけで直ちに自由に処分できるわけではありません。
もし、共有者間で売却方針などの合意ができない場合は、遺産共有であれば遺産分割を、通常の共有であれば「共有物分割請求」を利用して、共有関係の解消を図ることになります。

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まとめ

共有不動産の管理や売却では、持分に応じた権限の範囲と必要な合意の条件を正しく把握しておくことがもっとも重要です。
相続等で共有を選択する際は、将来の利用予定や税金の負担方法、意思決定が困難になるリスクを踏まえて判断しなければなりません。
ご自身の持分状況を確認し、最終的にどのように共有関係を解消するのかまで見据えて慎重に検討しましょう。
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