共有名義の不動産は任意売却できる？持分の売却手順や抵当権も解説

共有名義の不動産で住宅ローンの返済が難しくなった場合、自分の持分だけを任意売却できるのか、共有者の同意が必要なのかが問題になります。
不動産全体と持分だけの売却では、必要な同意や抵当権の扱いが異なるため、権利関係の確認が欠かせません。
本記事では、共有持分の任意売却の仕組みや抵当権との関係、売却手順について解説します。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンなどの返済が困難になった際に、債権者の承諾を得て抵当権付きの不動産を売却する方法です。
通常は借入金を完済して抵当権を抹消しますが、売却代金だけでは完済できなくても、債権者が認めれば売却を進められます。
競売が裁判所の手続きで買受人を決めるのに対し、任意売却では不動産会社などを通じて買主を探し、通常の売買契約を結びます。
そのため、所有者の意向を売却活動へ反映しやすく、引渡時期も調整できる可能性があるでしょう。
競売より高く売れれば残債務を減らせますが、必ず高値で売れるわけではありません。
また、任意売却後も残った借入金が自動的に免除されることはなく、債権者との返済協議が必要です。

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共有持分の任意売却と抵当権の関係

共有持分を任意売却する際は、抵当権が不動産全体に付いているのか、一部の持分だけに付いているのかを確認します。
不動産全体を売却するなら、抵当権者の承諾にくわえ、持分割合に関わらず共有者全員の同意が必要です。
一方、自分の持分だけであれば、原則としてほかの共有者の同意なく処分できます。
ただし、持分だけを譲渡しても、不動産全体に設定された抵当権が消えるとは限りません。
抵当権を抹消して売るには、借入金の完済や抵当権者による抹消の承諾が求められます。
また、持分の買主は不動産全体を自由に使えるわけではなく、ほかの共有者との協議も生じるため、購入希望者が限られやすいです。
持分割合に応じた評価額で売れるとは限らない点にも注意しましょう。

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共有持分を任意売却する手順

共有持分を任意売却する手順は、登記情報の確認、債権者との協議、査定と売却活動、契約・決済の順に進めるのが基本です。
最初に登記事項証明書などで、所有者や持分割合、抵当権の設定範囲、差押えの有無を確認し、売却する持分の権利関係を明確にします。
次に、借入金の残高と返済状況を把握し、抵当権抹消の条件を金融機関などと協議する必要があります。
査定では持分特有の権利関係や需要を踏まえ、ほかの共有者への売却や専門の買取業者への売却も検討しましょう。
買主が見つかったら売却条件を債権者に示し、承諾を得たうえで売買契約へ進みます。
決済時には、抵当権抹消と持分の所有権移転登記を確実に実行できるよう調整しましょう。

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まとめ

共有持分の任意売却は、抵当権の設定範囲や債権者の承諾によって、対象や進め方が変わります。
自分の持分だけを処分できる場合も、担保権の抹消や買主探しが難しく、売却後に借入金が残る可能性もあるため、確認が欠かせません。
まず登記情報と返済状況を調べ、不動産全体か持分のみかを整理したうえで、債権者と売却条件を協議しましょう。
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