再建築不可物件は不動産買取で売れる？売却が難しい理由や方法も解説

再建築不可物件を売却したい場合、通常の中古住宅と同じように買主を探せるのか、価格が下がるのではないかと悩むこともあるでしょう。
再建築には法令上の制限があるものの、売買自体は禁止されておらず、物件の条件に応じた売却方法を検討できます。
本記事では、再建築不可物件の特徴や売却が難しい理由、具体的な売却方法について解説します。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、既存の建物を解体した場合、原則として新しい建物を建てられない土地や建物のことです。
主な原因として、建築基準法上の接道義務を満たしていないことや、都市計画法による建築制限が挙げられます。
建築基準法では、建物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。
ただし、幅員4m未満でも、法律で指定された道路であれば、セットバックによって建築が認められる場合があるのです。
また、接道義務を満たしていなくても、一定の認定や許可を受ければ建築できる可能性があります。
そのため、再建築の可否は道路の種類や接道状況、建築に関する許可の有無などを確認して判断することが重要です。

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再建築不可物件の売却が難しい理由

再建築不可物件の売却が難しい理由は、住宅ローンの利用や建て替えが制限され、購入希望者が限られやすいためです。
金融機関は融資審査で不動産の担保価値も確認しますが、再建築不可物件は土地の利用が制限されるため、担保評価が低くなる傾向があります。
ただし、金融機関によって審査基準が異なるため、住宅ローンを一律に利用できないわけではありません。
また、建物が老朽化した場合でも、原則として解体して新築することはできず、既存建物を維持する必要があります。
そのため、屋根や外壁の補修、設備交換などに多額の費用がかかる可能性も考慮しなければなりません。
こうした制約から、通常の中古住宅より売却価格が低くなったり、売却までに時間がかかったりする場合があります。

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再建築不可物件を売却する方法

再建築不可物件を売却する方法には、不動産会社による直接買取や隣地所有者への売却、接道条件の改善などがあります。
直接買取では、建物を解体したりリフォームしたりせずに売却できる場合があり、原則として仲介手数料も発生しません。
ただし、買取価格は仲介による売却より低くなることがあります。
一方、隣地所有者への売却では、購入した土地を庭や駐車スペースの拡張などに活用してもらえる可能性があるでしょう。
また、隣地の一部を取得して接道条件を改善すれば、再建築が可能になる場合もあります。
既存建物をリフォームして売却する方法もありますが、工事内容によっては建築確認が必要です。
そのため、解体や改修を進める前に、現状での買取査定や建築条件を確認しておくことが大切です。

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まとめ

再建築不可物件は売却が難しい場合もありますが、物件の状態や接道状況に応じて売却方法を選択できます。
住宅ローンの利用制限や改修費用が購入希望者の判断に影響するため、売却価格だけでなく、必要な費用や期間も比較することが重要です。
まずは道路の法的位置付けや再建築の可能性を確認し、現状のまま売却する方法と条件を改善する方法のどちらが適しているか検討しましょう。
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