ローン残債がある不動産は売却できる？方法や注意点についても解説

住み替えや資産整理で不動産の売却を検討していても、ローン残債があることでお悩みの方は多いのではないでしょうか。
不安を抱えたままでも、正しい知識を身につけることで、理想の将来に向けたスムーズな一歩を踏み出せるはずです。
本記事では、抵当権の基本やローン残債があっても売却する方法と注意点について解説します。

抵当権の基本とローン完済後の売却について

不動産購入時、金融機関は債務を担保するため抵当権を設定します。
ローンを完済しても、登記簿上の抵当権が自動的に消えるわけではありません。
所有者は別途、法務局へ抵当権の抹消登記を申請する必要があります。
必要な書類は金融機関から交付されるため、速やかに手続きを進めましょう。
これを怠ると買主が競売リスクを懸念し、売却活動に支障が生じかねません。
もちろん、ローンを完済していれば自由に売却できる状態になります。
売却準備の初期段階で登記事項証明書を取得し、権利関係を確認しておくことが大切です。

▼この記事も読まれています
擁壁のある不動産は買取がおすすめ？擁壁があると売れにくい理由をご紹介

ローン残債がある不動産を売却する方法

売却代金でローンを全額返済できる状態は、アンダーローンと呼ばれます。
買主からの代金を一括返済へ充て、所有権移転と抵当権抹消を同時に進められるでしょう。
一方、代金で完済しきれない状態はオーバーローンとなり、差額を自己資金で補う必要があります。
新たな住宅ローンへ不足分を含めることも可能ですが、審査の面で慎重な判断が求められるでしょう。
売却後も同じ家に住み続けたい場合は、リースバックという手段も存在します。
事業者に売却して賃貸借契約を結ぶ仕組みであり、賃料などの入念な確認が不可欠です。
どの方法でも、まずは金融機関に一括返済額を確かめてから販売計画を立てることが基本となります。

▼この記事も読まれています
任意売却する際のハンコ代とは？知っておきたい相場と発生しない方

ローン残債がある物件を売却する際の注意点

残債がある売却では、楽観的な価格設定を避けて確実な資金計画を立てることが重要です。
建物の価値は築年数の影響を受けやすいため、査定結果を比較して成約価格を見極めましょう。
新居購入のため新たな借り入れをおこなう際は、残債を含めた総支払額を把握しなければなりません。
自己資金をくわえても完済できず、返済が困難な状況であれば、任意売却が検討されます。
これは債権者の承諾を得て抵当権を抹消し、一般市場で売却する手続きです。
ただし、売却代金で返しきれなかった債務が当然に免除されるわけではありません。
その後の返済方法も協議が必要となるため、競売へ進む前に早めの相談を心がけるべきでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却時に税金はいつ払う？支払うタイミングや注意点も解説

まとめ

住宅ローン完済後も抵当権は自動的に消滅しないため、売却にあたっては確実な抹消手続きが必要です。
残債がある場合は、アンダーローンやオーバーローンなどの状況に応じた適切な売却方法を選択しなければなりません。
築年数などを考慮した堅実な査定を基に資金計画を練り、困難な場合は任意売却も含めて早めに専門家へ相談しましょう。
城東エリアで不動産売却をご検討中なら、株式会社MOTOZUKEにお任せください。
資産整理から他社では解決できない案件まで、不動産売却に特化した弊社なら対応可能です。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。