共有名義の土地の売却方法とは？分筆できるのとできないものの違いも解説

共有名義の土地を所有しているお客様から、売却する際の一連の流れが知りたいと聞かれるケースが多いです。
売却するにあたって、土地を分ける方法や分けられないケースを知っておくと役立つでしょう。
今回は共有名義の土地の売却方法を述べつつ、分筆する方法とできないケースの条件を解説します。

共有名義の土地を売却する方法とは

売る方法は全員が売主となって不動産を売るか、共有者へ持分を売る、第三者へ自分の持分を売るかの3つです。
ほかの方からの同意が得られない場合は、持分のみ売るのが有効でしょう。
共有者が持分を買い取ってくれるのであれば、買い取った方はその持分を得られるため、単独で不動産が売れるようになります。
価格をいくらにするかの話し合いは必要ですが、良好な関係を築いていれば話し合いの時間も短時間で済みます。
第三者へ持分を売却する際は、買取りを専門とする不動産会社へ相談すると買ってもらえる可能性が高いです。

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共有名義の土地を分筆するやり方

土地の単位は筆であり、分筆とは1つの土地から複数へ分ける手続きです。
分けた分の範囲だけ売れるため、名義人全員からの同意が得られない際に有効となります。
また、月極駐車場や田畑など地目変更して新しく活用できるメリットもあります。
手続きにかかるコストの内訳として、測量や境界標の設置、確定図の作成、登記の申請にかかる費用と登録免許税です。
ただし広さや境界が確定されているかで費用が大きく変わるでしょう。
注意点として、建物が建っている場所で、地上権や賃借権で保護されていると建物の取り壊しはできません。
また、マンションや家屋の区分所有権は分割して分け合えない点にも注意しましょう。

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共有名義の土地で分筆できないケースとは

国土調査の立会いで筆界の確認ができない筆界未定だと、分筆できないです。
筆界未定かどうかは地図や公図の地番表示がプラスで表示されているかで確認可能です。
1度でも筆界未定となれば、国や市区町村の予算での測量ができなくなり、関係者が負担して境界画定をやり直すしか方法はありません。
そのほかの対処法に、法務局の筆界特定登記官が筆界の場所を特定する筆界特定制度があります。
また、登記簿に記載される面積は0.01㎡が最低面積であり、最低面積以下だとその場所に建物が立てられないです。

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まとめ

共有名義の土地は名義人全員の同意がなければ売れませんので、1人でも反対の声があると売れなくなる点に注意が必要です。
分筆すると分けた分だけ売れるため、名義人全員からの同意が得られない際に有効となります。
手続きにかかるコストの内訳として、測量や境界標の設置、確定図の作成、登記の申請にかかる費用と登録免許税となります。
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