借地権割合とは？評価額の算出や注意点についても解説

土地や建物を相続する際、借地権割合の知識が必要になる場面は、意外と多いものです。
借地権割合は、相続税評価額の算出や遺産分割に大きく関わるため、正確な理解が欠かせません。
そこで今回は、借地権割合の基本や計算方法、実際の調べ方まで、相続予定者が押さえておくべきポイントをわかりやすく解説します。

借地権割合とは何か

借地権割合とは、土地の更地評価額に対する借地権価額の割合を示すもので、一般的に30～90％の範囲で設定されたものです。
この割合は、土地を所有せずに建物だけ所有する借地権者が有する経済的利益の大きさを数値化したもので、国税庁が毎年発表する路線価図などで定められています。
たとえば、借地権割合が60％のエリアであれば、更地価格の60％が借地権として評価され、残りの40％は底地権（地主の権利）となります。
都市部や住宅地、商業地ごとに借地権割合は異なり、地域によっては高く設定されている場合も少なくありません。
借地権割合は、相続税や贈与税の計算、遺産分割協議、借地権売買の際などにも大切な指標となります。
なお、適切な割合を把握することが、円滑な相続手続きや資産評価の基盤となります。

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借地権割合をもとにした相続税評価額の計算方法

借地権割合を使った相続税評価額の算定は、普通借地権・定期借地権・一時使用目的の借地権ごとに方法が異なります。
普通借地権の場合は、「土地の評価額×借地権割合」で借地権の評価額が算出されます。
定期借地権や一時使用目的の借地権は、契約期間や使用目的などにより、さらに補正がくわえられるケースがあるため確認が必要です。
たとえば、土地評価額が5,000万円で借地権割合が60％の場合、借地権の評価額は3,000万円となります。
相続税や贈与税を申告する際には、借地権割合を正確に確認し、適用することが必要です。
また、複数の借地権が混在している場合は、それぞれの契約内容や実態に応じて評価額を分けて計算する点にも注意しましょう。

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借地権割合の調べ方

借地権割合は、国税庁が毎年公開している「路線価図」や「評価倍率表」を用いて確認できます。
都市部では、路線価図に直接「60」「70」などの割合が記載されており、土地の位置や道路により異なる場合があるため、確認しておくとよいでしょう。
一方、倍率地域と呼ばれるエリアでは、固定資産税評価額に所定の倍率をかける方法で計算し、借地権割合は地域ごとの定めによって調べることができます。
実際の調査や評価をおこなう際は、国税庁ホームページや税理士・不動産会社に相談するのも有効です。
また、現地の状況や契約書類によって個別に判断が必要となる場合もあるため、最新の路線価や倍率の情報を常に確認することが大切です。

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まとめ

借地権割合は土地の更地評価額に対する割合で、30～90％の範囲で定められています。
評価額の算出は契約内容ごとに異なり、借地権割合を正確に適用することが求められます。
調べ方は、国税庁の路線価図や評価倍率表が基本となるため、定期的な確認を心掛けましょう。
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