2024-10-15
土地はその種類や立地、形状などさまざまな要因によって売れやすさが異なるため、それぞれに合った売却方法を選ぶことが大切です。
また、売却時には税金がかかる場合もあるので、その種類や軽減方法についても知っておかなければいけません。
今回は農地の売却について、一般的に難しいとされている理由、売却時にかかる税金と利用できる特別控除、売却の方法を解説します。
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農地の売却が難しいとされる1つ目の理由は、農地法による制限があるためです。
無秩序な売却による農地の減少を防ぐため、農業委員会の許可がある農家もしくは、農業従事者のみが購入できるようになっています。
2つ目の理由は、活用方法が限られていることです。
農地は市街地から離れた場所にあるケースが多く、都市計画法によって開発が制限されている場合もあるため、農地以外の活用が難しいといわれています。
3つ目の理由は、農地の需要が低下し、地価が下落していることです。
農業従事者の高齢化や後継者不足、十分な収入が得られないといった理由により農地の需要そのものが少なくなっています。
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農地の売却によって譲渡所得が発生した場合、追加の所得税や住民税、特別譲渡所得税、いわゆる譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税の税率は所有期間によって異なり、国や農業委員会の仲介による売却で、条件を満たしている場合は特別控除を利用することによって節税も可能です。
農地を売却する際に使える控除としては、農地のまま売却する際の800万円特別控除、1500万円特別控除、2000万円特別控除、農地転用して売却する際に使える農地収用交換の5000万円特別控除が挙げられます。
譲渡所得税以外の税金としては、契約書を作成する際に支払う印紙税、登記移転の際に支払う登録免許税がかかります。
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農地を売却する方法は、大きく分けると地目を農地のまま売却する方法と、農地転用して売却する方法の2種類です。
地目を農地のまま売却する場合は、農地が購入できる農業従事者の買主を探して売買契約を結ぶことになります。
契約締結後のタイミングで農業委員会に売却の申請をおこない、許可を得なければいけません。
農地転用してからの売却は土地の活用方法が限定されないので、広く買主が探せます。
ただし、農地転用には農業委員会の許可が必要です。
こちらも農地のまま売買するケースと同様に契約を締結してから許可を得ることになるので、売却には特殊なノウハウが必要になるでしょう。
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農地は農地法によって購入者が制限されており、活用方法が限定的、高齢化や後継者不足によって需要が低い、といった理由で売れにくい土地とされています。
農地を売却する際には譲渡所得税や印紙税、登録免許税などの税金がかかりますが、特別控除を領することによって節税が可能な場合もあります。
農地の売却の際は地目を変更するのかどうか、しっかり考えておきましょう。
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