築年数が古い中古マンションは売却しにくい？売り時をご紹介

不動産売買の市場に出回ることの多い中古マンションですが、築年数が古いほど売却が難しいとされています。
一般的に、築年数が何年までの中古マンションなら売り時と言えるのでしょうか。
今回は、中古マンションの価値はどのような要因で決まるのか、売り時なのは築年数何年までなのか、築30年以上の中古マンションの売却可否についてご紹介します。

中古マンション売却において資産価値に影響する要素

中古マンションの資産価値は、建物の築年数以外にもさまざまな要素によって形成されています。
たとえば、対象となる中古マンションにおいて、建物が建てられている土地の価値が挙げられます。
建物部分は築年数が経過するにつれて価値が低下しますが、土地の価値は建物の価値と異なり、築年数による減退の影響を受けません。
ただし、中古マンションを購入する際に取得するのは土地そのものではなく、その利用権に相当する敷地権です。
購入者が所有するのは、マンションの一室などの専有部分の区分所有権と、建物全体の共有部分の共有持分、そして土地の敷地権の共有持分であり、これらが物件の総合的な価値を構成します。

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中古マンションの築年数から見た売り時

基本的に中古マンションは築年数が新しいほど売却しやすく、古くなると成約率が下がる傾向があります。
そのため、中古マンションの売り時の一つは築5年以内の築浅の状態です。
築浅の物件は設備や内装の経年劣化が少なく、修繕せずにすぐに生活できるため、比較的高い需要が見込めます。
また、新築当初に購入した物件であれば、少し古くなってきた築15～25年も売り時です。
この時期になると住宅ローンの残債が売却代金を下回るケースが多く、自己資金を減らさずに売却できます。
さらに、築25年を過ぎると住宅ローン控除が使用できなくなり、買主からの需要が一気に下がるため、その前に売却しておくことがおすすめです。

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築30年以上経った中古マンションは売却できるの？

築年数が古いほど中古マンションの成約率は下がりますが、築30年以上の物件でも売却可能です。
マンションの大規模修繕が終わった直後などは、設備の一部や外装が新しくなり、需要が高まります。
一方で、大規模修繕の直前は修繕積立金を多めに支払わなければならないこともあり、避けられるケースが多いです。
売却したい中古マンションが人気エリアにある場合は、築年数が古くとも需要が落ちにくい傾向があります。
とくに、人気エリアにあるデザイナーズマンションは売却価格も高いまま推移する場合が多いです。

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まとめ

築年数が古い中古マンションは価値が落ちるほか、需要が下がるため売却しにくくなります。
ただし、大規模修繕後の物件や人気エリアにある物件などは比較的需要を維持しやすく価格も高いです。
より高い成約率を求めるのであれば、売り時のうちに売却すると良いでしょう。
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