任意売却の抵当権消滅請求とは？代価弁済との違いや請求時のポイントを解説

住宅ローンを組んで不動産を購入した場合、債権者により物件に対して抵当権が設定されます。
抵当権は課したお金を回収できなくなったときに効力を発揮し、課している債権者の財産を守るためのものです。
しかし、抵当権は負債を完済しない限り解除できないものなのでしょうか。
今回は抵当権消滅請求とは何か、任意売却との関係や代価弁済との違い、請求する場合のポイントを解説します。

抵当権消滅請求とは？任意売却との関係

抵当権消滅請求は、不動産の買主を保護するための制度です。
抵当権のついた不動産を購入すると、第三取得者は抵当権がいつ行使されるかの不安を抱くことになります。
このため、債権者に一定の金額を支払い、所有権を取得した者が、抵当権の解除を求めることができます。
とくに、複数の抵当権が設定されている物件では、下位の抵当権者が協力しないため、任意売却が難しい場合があります。
このような場合、買主は抵当権消滅請求をおこなうことで抵当権を消滅させることができます。

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抵当権消滅請求によく似た制度「代価弁済」との違いは？

代価弁済は、抵当権を所有している債権者が不動産の所有権または地上権を買い受けた第三者に対して、「抵当権を抹消するために代金を支払ってもらえれば」と提案する方法です。
言い変えれば、抵当権消滅請求では、新たな所有者である買主が請求主体ですが、代価弁済では債権者が請求主体となります。
抵当権消滅請求の場合、請求権は買主といった物件の所有者に限られ、債務者や保証人は請求できません。
一方、代価弁済では、保証人が抵当権のついた不動産を取得した際、抵当権者から代金の支払い提案を受けることができます。

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任意売却で抵当権消滅請求をおこなう際のポイントは？

住宅ローンの債務者である本人から抵当権の抹消請求はできません。
請求権は、物件を購入した第三者取得者にのみ属します。
抵当権消滅請求をおこなう場合、第三者取得者は抵当権者に書面で請求しますが、すべての債権者からの承諾を得ることができる保証はありません。
承諾が遅れると、不動産の売買プロセスや第三者取得者にとって都合が悪くなる可能性があります。
このような状況を回避するために、抵当権者は書面を受け取ってから2か月以内に競売を実施しない限り、自動的に「みなし承諾」として抵当権消滅請求を承諾したものとみなされます。
抵当権消滅請求は、抵当権者が競売を開始する前に実施する必要があるため、時期には注意が必要です。

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まとめ

抵当権のついている不動産を第三者取得者からおこなえるのが抵当権消滅請求です。
本来は債権者の同意を得て抵当権を抹消しておこなうのが任意売却ですが、抵当権つきの不動産であることを理解したうえで買い受けてくれる相手が見つかれば、利用できる方法のひとつといえます。
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