所有者や共有名義人が行方不明の不動産は売却できる？方法や流れをご紹介

所有者、または所有者のひとりが行方不明となっている不動産は、所有者全員の同意がとれないため、通常は売却はできません。
しかし、そのような場合でも所定の手続きによって売却が可能になる方法があります。
そこで今回は、所有者が行方不明の不動産を売却したい方に向けて、失踪宣告の概要や申し立ての流れ、不在者財産管理人制度についてご紹介するので参考にしてください。

行方不明者に対する失踪宣告とは

失踪宣告とは、生死不明者に対して法律上の死亡を認める制度です。
申し立てには、普通失踪と特別失踪（危難失踪）とがあり、失踪状況から当てはまる方を選んで申し立てる必要があります。
普通失踪とは、生死が7年以上分からない場合に申し立てが可能です。
特別失踪は、死亡原因が戦争や船舶事故、または自然災害の場合にする申し立てです。
危難が去ったときから1年以上経過している場合に申し立てできます。
方法としては、失踪者の居住地を管轄している家庭裁判所に申立書や失踪者の戸籍謄本など必要書類を提出して手続きします。
なお、申し立てができるのは配偶者や相続人、遺言で財産を引き継ぐ方など、失踪者と利害関係にある方です。

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所有者や共有名義人が行方不明の不動産の売却方法

失踪宣告が確定したのち、10日以内に失踪届を役所に提出しますが、この段階ではまだ売買できません。
名義人の変更をおこなうために相続登記が必要です。
相続登記は登記申請書や被相続人の戸籍謄本などの書類を揃え、法務局で手続きをおこないます。
共有名義人がいる場合は、遺産分割協議書や相続者全員分の戸籍謄本・印鑑証明書など、相続者単独の場合より必要書類が増えるので注意してください。
なお、失踪者が発見された場合は、宣告取り消しの申し立てが可能です。
取り消しがおこなわれた際は、原則として宣告前の状態に戻される必要があります。
たとえば相続した複数の不動産のうちの一部を売ったケースでは、宣告を取り消す場合、残っている不動産は見つかった方の元へ返還されます。
すでに売却した物件は、返却する必要はありません。

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行方不明者が所有する不動産の売却で利用できる不在者財産管理人とは

共有名義人の中に所在不明者がいる場合は、不在者財産管理人制度を利用するのもひとつの方法です。
不在者財産管理人とは、行方不明者の代わりに財産を管理する方を指します。
共有名義の不動産の売却には、原則として共有者全員の同意が必要ですが、行方不明者の代理人を選任すれば売却が可能です。
管理人選定の流れとしては、利害関係人もしくは検察官が、必要書類を揃えて居住地を管轄している家庭裁判所に申し立てをおこないます。
選任の要件は定められておらず、利害関係者以外であれば不在者財産管理人になれますが、一般的には手続きを円滑に遂行できる弁護士や司法書士が選任されます。

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まとめ

所有者が行方不明の不動産を売却する方法として、失踪宣告の申し立てをする方法があります。
失踪宣告が承認されたら、相続登記ののちに売却が可能です。
共有名義人の中に行方不明者がいる場合は、不在者財産管理人を選任し、行方不明者の代理になってもらえば売却ができます。
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