賃貸中の不動産でも任意売却は可能？注意点についても解説！

賃貸物件の任意売却を検討されている方のなかには、賃貸中の物件を売却できるのか疑問に思っている方もいらっしゃるでしょう。
実際に入居者がいると、その方たちに迷惑がかかってしまわないか不安になるのも無理はありません。
そこで今回は、賃貸中の不動産でも任意売却が可能か、さらにその際の注意点についても解説します。

賃貸中の不動産の任意売却は可能？

任意売却は住宅ローンが支払えなくなったときの対処法と思われがちですが、実は投資用物件でもおこなわれます。
そして、実際に入居者がいる賃貸中の物件でも、任意売却は可能です。
入居者に及ぼす影響を最小限に抑えるには、オーナーチェンジ物件としての売却をおすすめします。
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態のまま、買主に賃貸借契約を引き継ぐ形で売却する物件のことです。
入居者からすれば、その物件のオーナーが変わっただけなので、ほとんど生活に影響はありません。
家主が変わっても賃貸借契約の内容が変更されることはなく、少なくとも契約期間中は変わらない条件で生活できます。
もし、オーナー側から契約の更新を断るのであれば、契約が満了する少なくとも半年前には入居者に対する通達が必要です。
また、契約を更新できない正当な理由も用意しなければなりません。

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賃貸中の不動産を任意売却するときの注意点

賃貸中の不動産を任意売却する場合、オーナーチェンジ物件としての売却であれば、入居者への通知は売却後でも問題ありません。
オーナーが変わっても契約内容が変更されなければ、入居者の不利益にはならないからです。
しかし、任意売却と競売が同時に進行していると、入居者へ通知せずに売却するのは困難といえます。
たとえば、競売における現況調査では、裁判所の職員が建物の内部に入って写真撮影や状態のチェックをおこなうため、入居者への事前連絡は欠かせません。
なお、入居者が現況調査に応じなかった場合、裁判所の職員は鍵を壊してでも立ち入ることが許可されています。
もしそうなってしまうと、大きなトラブルに発展するため、入居者には事前に通知して協力を仰いでください。
また、任意売却の際に入居者に立ち退いてもらう必要が出ることもあります。
よほどの事情がない限り、強制的に立ち退かせることはできないため、退去交渉は慎重におこなわなければなりません。
交渉が決裂して売却できない状態になったり、裁判沙汰になったりしないように注意が必要です。

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まとめ

賃貸中の不動産でも任意売却は可能です。
その際は、契約内容が変更されないため通知も売却後で良い、オーナーチェンジ物件としての売却をおすすめします。
ただし、競売と同時進行している場合は、入居者へ事前に通知する必要があります。
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