リースバック後の退去は自由にできる？契約形態や強制退去の条件も解説

住み慣れた自宅を売却して資金を得つつ、そのまま住み続けられるリースバックを検討する中で、将来の退去に関する不安を抱えていませんか。
売却後の生活設計を安心して進めるためには、どのような条件で住み続けられるのか、仕組みを正しく理解しておくことが重要です。
本記事では、リースバックの契約形態や自主退去、強制退去となるケースについて解説します。

リースバックにおける2種類の賃貸借契約とは

リースバックで自宅を売却した後も居住を続けるためには、買主となった事業者と賃貸借契約を締結します。
利用される契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、どちらを選ぶかで将来の居住可能期間が変わります。
普通借家契約は一定条件のもとで更新されるため、正当事由による解約がない限り、長期間住み続けたい方に適した契約といえるでしょう。
一方、定期借家契約は定めた期間が満了すると終了し、引き続き居住するには貸主の合意による再契約が必要です。
また、再契約の確約はないため、契約書に更新や再契約の可否がどのように記載されているか必ず確認しなければなりません。

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リースバック利用後の自主的な退去と手続き

リースバックを利用した後でも、借主が希望すれば自主的に退去することは可能です。
ただし、契約形態によって自由に退去できる時期や手続きが異なるため、あらかじめ契約内容を把握しておく必要があります。
普通借家契約では中途解約条項が設けられているのが一般的であり、契約書に定められた予告期間にしたがって申し入れることで契約を終了できるでしょう。
さらに、定期借家契約は原則として満了まで継続しますが、特約や法定の要件を満たせば中途解約が認められるケースもあります。
いずれの要件にも該当しない場合は、貸主と話し合って合意解除を検討し、退去日や原状回復などの取り決めを書面に残して手続きを進めます。

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退去を求められるケースと強制執行への流れ

リースバックで退去を求められる代表的な理由は、賃料の滞納や定期借家契約の期間満了、重大な契約違反などです。
賃料滞納などの違反があっても、貸主が直ちに鍵を交換して強制的に追い出すことはできません。
当事者間の信頼関係が破壊されたと判断されて契約が解除されても、借主が退去しない場合、貸主は建物明渡請求訴訟などを経て債務名義を取得し、強制執行を申し立てる必要があります。
また、定期借家契約の期間満了による退去は制裁ではなく、契約時から予定されている正当な終了理由といえるでしょう。
もし滞納などが発生しそうな場合は、強制退去を避けるために、早い段階で貸主に相談し協議することが大切になります。

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まとめ

リースバックでは普通借家契約か定期借家契約かによって居住期間やルールが異なるため、事前の確認が欠かせません。
自主的に退去を希望する場合は、契約書の解約条項や法定の要件にしたがって申し入れをおこない、適切な手続きを踏む必要があります。
万が一の強制退去を避けるためにも、収支計画を立て、困ったときには早めに貸主へ相談する姿勢を持ちましょう。
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