オーナーチェンジ物件の売却が難しい理由とは？成功のポイントや流れも解説

オーナーチェンジ物件の売却を検討しているものの、なかなか買い手が見つからずに悩んでいませんか。
大切な資産を納得のいく価格で早期に手放したいという思いは、当然の願いでしょう。
本記事では、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由や、売却を成功させる方法、売却するときの流れについて解説します。

オーナーチェンジ物件が一般的な物件よりも売却しにくい3つの理由

オーナーチェンジ物件の購入層は自分で住む人ではなく、賃料収入や利回りを重視する投資家に限られます。
そのため、建物の見た目や間取りだけでなく将来の空室リスクなどで厳しく判断され、価格の折り合いがつきにくいのです。
さらに、入居中であるため室内の内覧が難しく、買主は日当たりや設備の使用感を直接確認できません。
もし修繕履歴等の書面開示が曖昧であると、買主は将来の負担を警戒して価格を下げやすくなるでしょう。
また、原則として自己居住用の住宅ローンが利用できず、融資が投資用ローンに限られる点も不利に働きます。
このように、資金調達の難しさや情報の不確実性が重なることが、売却を難しくする理由なのです。

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投資家の不安を解消してオーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法

売却を成功に導くためには、まず空室改善に向けた適切な対応を行い、買い手の幅を広げることが有効です。
募集条件の見直しや設備の更新によって空室期間を短縮できる状態をつくれば、将来の運用をイメージしてもらいやすいでしょう。
また、将来の収入に関わる更新料の有無や金額、時期などの契約条件を事前にまとめ、正確に提示しなければなりません。
数字の根拠を示して将来キャッシュフローを試算しやすくすれば、利回りへの信頼性が高まるのです。
さらに、購入直後から賃料収入が得られるという、オーナーチェンジ物件のメリットを正しく伝える必要があります。
収益物件としての魅力を定量的に示すことが、成約を勝ち取る近道なのです。

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資料の準備から引き渡しまで！オーナーチェンジ物件を売却するときの流れ

売却を進めるときの最初の流れとして、まずは不動産会社へ相談して査定価格の妥当性を確認することから始めます。
現在の賃料や修繕履歴を踏まえた査定書の根拠を比較し、売出価格を慎重に検討しなければなりません。
査定内容に納得した段階で、不動産会社と媒介契約の締結へと進みます。
契約後は販売活動のために、レントロールで賃貸状況の開示を行い、買主へ賃料や敷金等の情報を整理して提示しましょう。
情報開示を丁寧に行うことで、内覧しにくい部分を補完でき、買主の信頼獲得に繋がるのです。
その後は、条件調整を経て売買契約書の締結と引渡しを行い、必要に応じて確定申告を済ませれば完了となります。

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まとめ

オーナーチェンジ物件は、購入層の狭さや内覧のしにくさ、住宅ローン利用制限により売却が難しくなりがちです。
しかし、空室改善の実施や更新料などの条件開示、入居中であるメリットの定量化によって成功へ導けるでしょう。
査定価格の算出から媒介契約の締結、レントロールの提示を伴う一連の流れを理解し、計画的に手続きを進めることが重要です。
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