不動産の相続税評価額の計算方法は？建物や土地の評価基準についても解説

相続の発生に伴い、所有する不動産の価値が、いくらになるのか不安に感じている方は多いのではないでしょうか。
ご家族が遺した大切な資産だからこそ、正しい価値を把握して、将来的な税負担への懸念を払拭しておきたいものです。
本記事では、不動産の相続税評価額の概要と、家屋や土地の計算方法について解説します。

不動産の相続税評価額とは

不動産の相続税評価額とは、相続税を算出するために、財産を一定のルールに沿って、評価した金額のことです。
市場での売買価格をそのまま使うのではなく、国税庁が定めた財産評価のルールに基づいて、算定されるのが特徴です。
具体的には、家屋であれば固定資産税評価額を基にし、土地であれば路線価方式や倍率方式を用いるなど、財産ごとに評価基準が異なります。
また、この評価額は、課税価格を決める重要な土台となるため、評価方法を誤ると、納税額の見込みが変わってしまいます。
さらに、土地の形状や利用状況による補正もあり、家屋も自宅か貸家かで考え方が変わるため、相続実務における判断に直結する指標なのです。

▼この記事も読まれています
不動産相続における現物分割とは？概要とメリット・デメリットを解説

実務で役立つ相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

家屋や建物の相続税評価額は、原則として、固定資産税評価額をそのまま用いて計算がおこなわれます。
故人が居住していた自用家屋は、固定資産税評価額に1.0を乗じるため、実務上は同額となるのが基本です。
ただし、第三者に貸していた建物の場合は計算方法が異なり、所有者が自由に使える範囲が、狭くなる分だけ評価額が下がる仕組みです。
固定資産税評価額から、借家権割合と賃貸割合を反映させた、一定額を差し引いて、評価する形となります。
さらに、賃貸中かの判断は、相続開始時点の状況が重視されるため、一時的な空室でも継続的な実態があれば考慮されます。
対象物件が区分所有建物かどうかも含め、利用状況を正確に把握することが、適正な評価には欠かせません。

▼この記事も読まれています
不動産相続における換価分割とは？押さえておきたいポイントを解説

地域で異なる相続税評価額の計算方法（土地）

土地の相続税評価額の計算方法には、大きく分けて路線価方式と、倍率方式の2つが存在します。
路線価が定められている都市部などでは、路線価に面積を掛けて、計算するのが基本です。
実際には、単純な掛け算ではなく、土地の奥行や形状に応じた、各種補正率を反映させなければなりません。
一方、路線価がない地域では、固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を、乗じる倍率方式を採用しています。
また、地積規模に関する補正や、小規模宅地等の特例といった減額要素を、見落とさないことも大切です。
所在地の評価方式を確認したうえで、減額要素を丁寧に検証することが、税負担の適正な見積もりに繋がります。

▼この記事も読まれています
相続で不動産を共有するとはどういうこと？持分やトラブルについて解説！

まとめ

不動産の相続税評価額は、市場価格ではなく、国税庁の定める独自のルールに則って、算出されることが特徴です。
家屋の計算においては、固定資産税評価額をベースにしつつ、貸家などの利用状況に応じた、控除を反映させなければなりません。
土地の計算では、所在地ごとの方式を正しく選択し、特例などの減額要素を、丁寧に確認することが重要です。
城東エリアで不動産売却をご検討中なら、株式会社MOTOZUKEにお任せください。
資産整理から他社では解決できない案件まで、不動産売却に特化した弊社なら対応可能です。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。