空き家の名義変更を放置するリスクは？種類や必要な費用についても解説

相続した空き家の売却や、活用を検討する際、登記簿上の名義が故人のままでは、手続きを進めることができません。
とくに、2024年4月から相続登記が義務化されたため、放置し続けると過料の制裁を受ける可能性もあり、早急な対応が求められます。
本記事では、空き家の名義変更が必要な理由、名義変更の種類、名義変更に必要な費用も解説します。

空き家の名義変更が必要な理由

結論として、空き家の名義変更をおこなわなければ、第三者への売却や賃貸に向けたリフォーム融資など、あらゆる資産活用ができません。
不動産取引において、登記簿上の所有者と実際の売主が一致していることは、契約を成立させるための絶対条件となります。
亡くなった親の名義のままでは、実質的な所有者であっても売買契約を締結できず、購入希望者が現れても、機会を逃すことになるでしょう。
また、相続登記が義務化され、相続の開始を知った日から3年以内に登記をおこなわない場合、10万円以下の過料が科されることになりました。
さらに、長期間放置して新たな相続が発生すると、権利関係者がねずみ算式に増え、遺産分割協議がまとまらず事実上の「塩漬け物件」となるリスクも高まります。

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空き家の名義変更の種類

不動産の所有権を移転する手続きには、原因に応じて主に「相続」「売買」「贈与」の3つの種類があり、適用される税率も異なります。
「相続」による名義変更は、所有者の死亡により、配偶者や子どもが権利を引き継ぐケースで、現在は法改正により過去の相続分も含めて義務化の対象です。
また、遺言書がある場合はそれに従いますが、ない場合は遺産分割協議書を作成する必要があり、手続きの期限も設定されているため注意が必要です。
「売買」による名義変更は、金銭の授受を伴う取引であり、第三者への売却だけでなく、兄弟間で共有持分を買い取る親族間売買もこれに該当します。
「贈与」による名義変更は、親子間などで、無償で不動産を譲り渡す場合におこなわれますが、相続税に比べて贈与税の負担が重くなる傾向があります。

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空き家の名義変更に必要な費用

名義変更には、戸籍謄本などの「書類取得費」、国に納める「登録免許税」、専門家に支払う「司法書士報酬」の3つが必要です。
書類取得費は、役所で固定資産評価証明書や、印鑑証明書などを揃えるための実費で、数千円から一万円程度が目安です。
登録免許税は、固定資産税評価額に税率を掛けて算出されますが、相続登記の税率は、0.4%と比較的優遇されています。
一方で、売買や贈与の場合は、原則2.0%と、相続の数倍の税金が、かかる点を理解しておく必要があります。
さらに、司法書士への報酬は、物件の数や評価額、権利関係の複雑さによって変動しますが、相続登記の依頼であれば6～10万円程度が一般的な相場です。

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まとめ

空き家の名義変更は、売却を可能にするだけでなく、相続登記義務化による過料や、親族トラブルを回避するための重要な手続きです。
所有権移転の方法には相続、売買、贈与があり、とくに相続登記の義務化により、期限内の対応が法的にも強く求められています。
費用は、登録免許税などの実費と司法書士報酬が必要ですが、原因によって税率が異なるため、事前の確認が大切です。
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