相続した不動産を売却する流れとは？遺産分割調停についても解説

「相続した不動産を売却したいけれど、何から始めれば良いのかわからない」という方は多いのではないでしょうか。
相続人が複数いる場合は、思わぬ相続トラブルへとつながることもあるので注意が必要です。
そこで今回は、相続不動産を売却する流れや注意点、そして遺産分割調停の概要についても解説します。
葛飾区、亀有、城東エリアで相続不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

相続した不動産を売却するために必要な手続きの流れ

相続した不動産を売却する際には、一般的な不動産売却とは違った手続きが必要になります。
まずはその手続きについて、流れに沿って見ていきましょう。

相続不動産を売却する流れ1：死亡届を提出する

自分が相続人となる相続が発生したら、まず最初におこなうべきは死亡届の提出です。
かならず亡くなった日から7日以内に、市区町村の窓口に提出しましょう。

相続不動産を売却する流れ2：遺言状の有無を確認する

死亡届を提出したら、遺言状が遺されているかどうかを確認します。
遺言状の有無によって今後の手続きが大きく変わってくるので、かならず相続手続きに入る前に確認しましょう。

相続不動産を売却する流れ3：相続人全員の戸籍謄本を準備する

遺言状が遺されていた場合は、その内容に沿って遺産を分割します。
遺言状がない場合は、まず被相続人の戸籍謄本をもとに、誰が法定相続人としての権利を有しているのか確認しなければなりません。
そして、その権利を確定させるためには、相続人全員の戸籍謄本が必要になります。
この作業は想定以上に手間と時間を要することも多いので、なるべく早めに着手しましょう。

相続不動産を売却する流れ4：遺産分割協議をおこなう

遺産をどう分割するのかについて、相続人間で遺産分割協議をおこないます。
不動産の相続については、売却によって現金化してから分配する「換価相続」という方法がわかりやすく、トラブルも生みにくいのでおすすめです。
協議で決まった内容は「遺産分割協議書」にまとめられ、相続人全員が署名捺印することによって成立します。
ちなみに、遺産分割協議書の作成については、とくに期限が決められているわけではありません。
そのため、後回しにされたまま時間がたってしまうことや、協議が難航してなかなか決着がつかない事態も考えられます。
場合によっては、遺産分割調停の必要性も視野に入れておきましょう。

相続不動産を売却する流れ5：不動産の所有者名義を変更する

相続した不動産は、所有者名義を変更してからでなければ売却できません。
不動産売却を進める前に、亡くなった方の名前から相続人の名前へと名義を変更しておきましょう。
こうした相続不動産の所有者移転登記のことを、相続登記と呼びます。
相続登記が完了すれば、不動産会社に仲介を依頼するなど、一般的な不動産と同じ流れで売却を進めてください。

相続した不動産を売却する流れ6：相続税の申告と納付をおこなう

相続の発生から10か月以内に、相続税の申告と納付をおこなわなければなりません。
相続税の基礎控除額を計算し、課税対象となる場合は期限内に納税しましょう。
基礎控除額は、「3,000万円＋(600万円×相続人の人数)」で算出することができます。

不動産売却における相続トラブルは遺産分割調停で対処しよう

相続不動産の売却において、ひとつの大きなポイントとなるのが遺産分割協議です。
相続人同士で意見が食い違い、親族の仲が険悪になってしまうというケースも珍しくありません。
そのような、どうしても話がうまくまとまりそうにないというときの選択肢として、「遺産分割調停」があります。

遺産分割調停とは

遺産分割調停とは、「遺産分割協議に参加しない相続人がいる」「無理な主張ばかりする相続人がいる」「意見が平行線をたどってしまう」などの理由で、遺産分割協議がまとまらない場合に利用できる制度です。
家庭裁判所に遺産分割調停の申し立てをおこなうことで利用できます。
中立公正な立場の裁判官と調停員会が、当事者たちの意見を聞いて遺産の分割方法について調整し、円満な解決を目指します。
遺産分割調停のメリット
通常の遺産分割協議では相続人だけで話し合いをおこなうため、感情的になってしまうこともあるでしょう。
遺産分割調停では基本的に相続人同士が顔を合わせることはなく、冷静に意見を交わすことができます。
また、調停委員が中立の立場から妥当だと考えられる解決策を提示するため、双方にとって納得のいきやすい着地点を見つけることが可能です。
さらに、法律のプロである裁判官も同席するため、法律的な側面での意見を聞くこともできます。
裁判のように複雑な手続きが必要ない点も、大きなメリットだといえるでしょう。

調停委員とは

調停委員とは、裁判所によって民間から専任される非常勤の裁判所職員のことをいいます。
調停委員に選出される条件は、次のとおりです。

• 40歳以上、70歳未満であること
• 弁護士資格を有すること
• 民事もしくは家事の紛争に有効な専門知識や経験を有すること
• 社会生活のうえで、豊富な知識や経験を有すること

基本的に地元の有識者から選出され、弁護士が調停委員になることもあります。

相続した不動産を売却する際に気を付けるべき注意点

相続した不動産を売却する際には、いくつかの覚えておきたい注意点があります。

相続における不動産売却の注意点1：遺産分割協議のやり直しは避ける

相続人全員が同意すれば、一度成立した遺産分割協議をやり直すことができます。
しかし、一度分割した遺産を再び分割しなおすと、税務上は贈与や交換とみなされ、贈与税や譲渡所得税を課される可能性があるので注意してください。
遺産分割協議後に新たな遺産が見つかるケースは珍しくありませんが、その場合は協議をやり直すのではなく、見つかった遺産に対して新たに遺産分割協議をおこなうほうが安心です。
もしくは、よほどの遺産でない限りは遺産分割協議をすることなく特定の相続人に帰属する旨を協議書に記載しておきましょう。

相続における不動産売却の注意点2：所有者名義を確認する

相続した不動産を売却するには、相続登記の手続きが必要です。
その際、相続不動産の名義が今回亡くなった方のものであればそれほど時間や手間はかかりません。
しかしなかには、ずっと相続登記がおこなわれておらず、さらに過去に住んでいた方の名義のままになっている不動産も存在します。
長く相続登記をしていなかった不動産は、いざ売却しようと考えたときには相続人が誰なのか把握できない…というケースも珍しくありません。

相続における不動産売却の注意点3：行方不明者になっている相続人の対処

すでにお伝えしているとおり、相続人全員の同意がなければ遺産分割協議は成立せず、相続した不動産を売却することもできません。
それは相続人の一人が行方不明になっている場合も例外ではなく、所在がわからないからといってその人物を除外することはできないため、注意が必要です。
もし相続人に行方不明者がいる場合は、家庭裁判所に申し立てをおこないましょう。
行方不明になってから7年以上がたっているのであれば「失踪宣言」を、7年未満なのであれば「不在者財産管理人」の選定を申し立てます。

まとめ

相続不動産を売却するためには、相続人同士の話し合いが不可欠です。
場合によっては遺産分割調停も視野に入れながら、納得のいく不動産売却を目指しましょう。
株式会社MOTOZUKEでは、専門知識を持ったスタッフがご相談をお受けします。
葛飾区、亀有、城東エリアで相続不動産の売却をお考えの方は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。