返済不可になった住宅ローンの対処法とは?競売についても解説

2022-04-19

返済不可になった住宅ローンの対処法とは?競売についても解説

この記事のハイライト
●住宅ローンの返済が困難になったら少しでも早く最適な対処法を検討するべき
●返済不可となってから6か月ほどで、競売の申し立てがおこなわれる
●競売では売却の手間がかからないが、売却価格は大幅に安くなる

しっかり返済計画をたてて住宅ローンを組んでいても、思いがけない病気やケガ、リストラなどにあうリスクはゼロではありません。
そこで今回は、住宅ローンの返済が困難になりそうな場合の対処法や、競売にかけられてしまった場合の流れ、そして競売のメリット、デメリットについてご紹介します。
葛飾区、亀有、城東エリアで住宅ローンの返済にお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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住宅ローンが返済不可になった場合の対処法

住宅ローンが返済不可になった場合の対処法

住宅ローンの返済が滞っており、今後も返済不可な状況が続くと想定される場合、何かしらの対処法を検討する必要があります。
滞納期間が長くなると最終的には競売にかけられてしまうため、少しでも早く行動を開始しましょう。

住宅ローンを返済できない場合の対処法1:借り換えを利用する

現在よりも金利の低い住宅ローンに借り換えるという対処法です。
借り換え先の金融機関によっては、返済期間を長くし月々の返済額を少なくできる場合もあります。
ただし、返済期間を長くするとそれだけ利息を支払う回数も増えるため、支払い総額が増えてしまうというデメリットも理解しておきましょう。
また、住宅ローンの残高が少なければ借り換えの諸経費によって結局は損をする場合もあるので、返済期間が10年以上残っている、住宅ローンの残高が1,000万円以上あるという方におすすめの対処法です。

住宅ローンを返済できない場合の対処法2:給付金を受け取る

新型コロナウイルスの感染予防を理由に給与の減少や離職を余儀なくされた方であれば、給付金を受け取れる可能性があります。
新型コロナウイルスやまん延防止措置の影響で休業させられた労働者に対し、「休業前の賃金の80%×休業期間分」が支給される「新型コロナウイルス感染症対応休業支援金・給付金」などです。
対象となるための条件や申請の締め切りに関しては、厚生労働省のホームページをご確認ください。

住宅ローンを返済できない場合の対処法3:早めの売却を検討する

住宅ローンを返済不可の状況のまま放置していると、やがて信用情報機関の名簿に名前が記載されてしまいます。
このいわゆる「ブラックリスト」に載ってしまうと、5年から7年間は「新たなクレジットカードを作成できない」「ローンを組めない」といった制限がかかると考えておきましょう。
そのため、借り換えや給付金を利用しても返済不可の状況から抜け出せないという場合には、思い切って早めに売却してしまうという選択肢があります。
ブラックリストに載る前であれば任意売却や競売よりも好条件での売却が期待できるため、返済不可の期間が続く前に早期の判断が必要です。

住宅ローンを返済できない場合の対処法4:金融機関に相談する

まだ滞納をしていない状況であれば、住宅ローンを組んでいる金融機関に返済について相談することもできます。
具体的な相談内容としては、返済期間を長くして月々の返済額を減らすことや、一時的な返済額の減額措置、ボーナス払いの中止などです。
多くの場合は条件を適用する期間が設定されるため、ケガでの入院などによる一時的な収入減の場合に有効な対処法だといえます。

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住宅ローンが返済不可になった場合の競売の流れ

住宅ローンが返済不可になった場合の競売の流れ

住宅ローンの滞納を続けていると、不動産は最終的に競売にかけられてしまいます。
ここでは、どのような流れで競売が進んでいくのかについて見ていきましょう。

競売まで流れ1:催告書や督促状が届く

滞納期間が2、3か月続くと、住宅ローンを組んでいる金融機関から催告書や督促状が届きます。
金融機関から来所を求められ、返済についての話し合いなどがおこなわれるのもこの期間です。

競売までの流れ2:期限の利益を喪失

返済不可となってから3、4か月が経過すると、金融機関から最終通告書が届きます。
さらにそのまま滞納が続くようであれば、「期限の利益」を喪失する手続きが進められてしまうので注意しましょう。
期限の利益とは「決められた期限まではお金を返済しなくても良い」という決まりのことで、これを喪失することによって住宅ローンの全額一括返済が求められます。

競売までの流れ3:代位弁済の実行

さらに返済不可の状態が続くと、金融機関と保証会社との間で代位弁済が実行されます。
代位弁済とは、保証会社が債務者の代わりに住宅ローンの残債を一括返済することです。
代位弁済後は、債務者は金融機関ではなく保証会社に対して返済を続けていくことになります。

競売までの流れ4:不動産の差し押さえ

返済不可となってから6か月ほどで「差押予告通知書」が届き、保証会社から競売の申し立てがおこなわれます。
これにより抵当権が行使され、不動産が差し押さえられる流れです。
差し押さえられた不動産は、所有者であっても自由に売却することができなくなります。

競売までの流れ5:現地調査と入札期間の通知

「競売開始決定通知」が届くと、裁判所から派遣された執行人と評価人によって現地調査がおこなわれます。
調査結果などをもとに売却基準価格や競売の日程が調整されていき、競売決定後4か月から6か月ほどで債務者に「期間入札決定通知」が届く流れです。

競売までの流れ6:入札と買取人の決定

入札期間の2週間前までに不動産の情報が一般公開され、入札期間になると購入希望者による入札がおこなわれます。
期間終了時点で、もっとも高い金額を提示した方が落札者です。

競売までの流れ7:不動産の明け渡し

落札後、買取人は入金が終わった時点で不動産の所有権を得ることになります。
裁判所による明け渡しの催告がなされ、強制執行日までに退去しなければなりません。
そのまま不動産に住み続けていると不法占拠とみなされてしまうので注意しましょう。

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住宅ローンが返済不可になり競売を選択するメリットとデメリット

住宅ローンが返済不可になり競売を選択するメリットとデメリット

なるべくならば避けたい競売という選択肢ですが、やむを得ずそうなってしまうこともあります。
競売にはメリットが存在しないというわけではないので、メリットとデメリットの両方について理解を深めておきましょう。

競売のメリット1:何もしなくても売却が進む

一般的な不動産売却や任意売却とは違い、競売では決められた手順に沿って裁判所が競売を進めていくため、負債者が不動産を売却するために何かをする必要がありません。
また、不動産会社に支払う仲介手数料も不要です。

競売のメリット2:住宅ローンの残債が減る

競売での売上金は、全額が住宅ローンの返済にあてられます。
そのため、負債を大幅に減らすことが可能です。
競売のメリット3:退去までの期間が長い
慌ただしく強制退去させられるイメージが強い競売ですが、実は所有者移転登記がされるまで最短でも半年ほどかかります。
任意売却では2、3か月ほどで売却、転居と話が進むケースも珍しくないため、時間的な余裕をもって退去準備を進めることができるでしょう。

競売のデメリット1:売却価格が安い

競売で売却した場合、一般的な不動産売却の相場価格と比べて8割から6割ほどの価格になってしまうと考えられます。
売却価格が安いほど売却後のローン残債が多くなることを考えると、大きなデメリットだといえるでしょう。

競売のデメリット2:強制退去させられる

退去までの期間に余裕がある点が競売のメリットだとお伝えしましたが、落札者が決まってからは早急に退去をする必要がでてきます。
任意売却のように退去日について相談することはできません。
また、引っ越し費用を売却価格から捻出することも許可されないので注意しましょう。

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まとめ

住宅ローンを組む際には、返済不可の状況に陥るリスクについても理解しておかなければなりません。
弊社では、住宅ローンに対する不安や返済不可による売却についてもご相談に乗らせていただきます。
葛飾区、亀有、城東エリアで住宅ローンの返済についてお悩みの方は、株式会社MOTOZUKEまでお気軽にお問い合わせください。

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