不動産相続のトラブルは身近な問題？解決法やトラブル回避のポイントを解説

現金のように分割することの難しい不動産は、トラブルの原因になりがちです。
そのため、不動産の相続によるトラブルは実家などの身近な不動産でも起こり得ます。
そこで今回は、不動産相続人の間に起こるトラブルのケースや解決法、トラブルを起こさないためのポイントについてご紹介します。
葛飾区、亀有、城東エリアで相続不動産の売却を検討中の方は、トラブルを回避してスムーズに売却するための参考にしてみてください。

不動産相続で起こりやすいトラブルのケースとは？

まずは、不動産相続で起こりやすいトラブルのケースについてご紹介します。
不動産相続におけるトラブルの事案は、7割程度が5,000万円以下の物件です。
また、1,000万円以下の物件も全体の3割を占めています。実際に不動産相続でトラブルが起こりやすいケースは下記の3つです。
「それほど高価な不動産ではないから自分の親族間ではトラブルの心配はないだろう」と考えている場合でも、トラブルに発展してしまうケースが多いのです。
このように、不動産の相続におけるトラブルは身近な問題になり得るということを覚えておいてください。
実際に不動産相続でトラブルが起こりやすいケースは下記の3つです。

①不動産を平等に分割しようとするケース

相続人同士の関係が良好であっても、不動産を公平に分割しようとすると、トラブルに発展してしまうケースが見られます。
不動産の価格指標には、さまざまな種類があるため、採用する指標によって意見が食い違う可能性があります。

②不動産の相続によって不均衡が生じるケース

被相続人（亡くなった人）に、自宅で同居していた相続人がいるケースです。
同居人がこれまでと同じような生活を送るためには、自宅をそのまま相続しなければなりません。
しかし、自宅に一定の資産価値がある場合、ほかの相続人に不均衡が生じてしまいます。
被相続人が、ほかに不動産を所有していない場合は、相続分についてトラブルになる可能性があります。

③相続人同士でトラブルになるケース

相続人の数が多い場合は、下記のような理由でトラブルになりがちです。

• 相続人同士の意見が合わない
• 相続人と連絡がとれない

相続人の数が多いと、不動産の活用方法をめぐって意見が対立する可能性が高くなるでしょう。
売却などで活用方法が一致している場合でも、金銭的な問題（売却価格など）で話が進まなくなるケースも想定されます。
また、何代も続く土地で相続登記されていない場合や相続人同士が疎遠な場合など、相続人を探すのが難しいこともあります。
連絡がとれなければ、協議が進まなくなってしまいます。

不動産相続でトラブルが起きたときの解決法

それでは、不動産相続でトラブルが起きたときの解決法についてご紹介します。
前述のケースごとにみていきますので、それぞれの解決法を把握して不動産相続におけるトラブルを回避しましょう。

①不動産を平等に分割しようとするケースの解決法

不動産を平等に分割するための解決法には、下記の3つの選択肢があります。
それぞれについて、詳しくご説明します。
換価分割
換価分割とは、不動産を売却した際に得ることができる売却金（経費分は除く）を相続人に分配する方法です。
たとえば、4人の相続人で、不動産を3,000万円で売却し、経費が200万円かかったとします。
このような場合は、3,000万円から経費を除いた2,800万円を4人で分割し、それぞれが700万円を受け取ります。
現金にすると分割しやすいため、おすすめの解決法です。
現物分割
現物分割とは、名前のとおり、財産を現物のまま分配する方法です。
不動産の場合は、土地であれば人数に合わせて分筆できますが、建物が建っていると分筆は困難です。
また、分筆すると、土地が狭くなりすぎて活用が難しくなってしまう可能性もあります。
共有分割
共有分割とは、ひとつの不動産を共有名義にする分配方法です。
たとえば、4人の相続人がいる場合は、持分を4分の1ずつとします。
ただし、共有名義の不動産を将来的に売却する場合は全員の同意が必要なため、意見が対立すると売却ができません。

②不動産の相続によって不均衡が生じるケースの解決法

不動産の相続によって不均衡が生じるケースでは、代償分割という解決法があります。
代償分割とは、遺産である不動産などの一部またはすべてを1人の相続人が相続する代わりに、ほかの相続人に代償金を支払う方法です。
たとえば、相続不動産の評価額が4,000万円、相続人が4人いた場合で考えてみましょう。
このような場合は、同居していた相続人がほかの3人に対して1,000万円ずつ支払います。
不動産の評価額は、「代償分割時の時価」または「相続税評価額」を採用して算出します。
ただし、代償分割は不動産の相続人に資金力がなければ成り立ちません。
支払いが難しい場合は、ほかの相続人に理解を得られるよう話し合うなどの対応が必要です。

③相続人同士でトラブルになるケースの解決法

親が再婚していたり、事実婚の妻などがいたりする場合は、相続人についてしっかりと事実を確認しておきましょう。
しかし、法定相続だけでは解決できない場合を考えて、可能であれば遺言書の作成を依頼しておくことも解決法のひとつです。
生前対策をせずに亡くなっている場合は、不在者財産管理人を選定し、行方不明者が共有している不動産の持分を強制的に取得できます。
ただし、この解決法が実行できるのは、改正民法が施行される予定の2023年4月頃からです。

不動産相続のトラブルを起こさないためのポイントとは？

最後に、不動産相続のトラブルを起こさないためのポイントについてご紹介します。

ポイント①ケースに応じて相談先を判断する

これまでお伝えしたように、相続ではさまざまなケースのトラブルが想定されます。
そのため、ケースに応じた相談先をしっかりと把握しておくことが大切です。
不動産相続における主な相談先は、下記の5つです。
司法書士
相続人同士で、不動産の活用方法がまとまっている場合の相談先です。
不動産を相続すると相続登記の手続きが必要ですが、司法書士は登記申請におけるスペシャリストなので、安心して依頼できます。
弁護士
相続人同士で不動産の活用方法がまとまらず、トラブルに発展してしまった場合の相談先です。
法的根拠に基づいて解決のために動いてくれるため、話がまとまりやすくなります。
税理士
相続税の支払いが想定される場合の相談先です。
遺産分割の方法によって納める税金が異なる可能性もあるため、事前に相談しておくと安心です。
不動産会社
相続する不動産の価値を把握するための相談先です。
物件の状態や立地、周辺環境などを加味して査定額を算出します。
弊社では、不動産の査定は無料です。
不動産売却など、活用方法の相談にも対応いたします。

ポイント②相続登記の手続きは早めにすませておく

相続登記とは、被相続人から不動産の相続人に所有者名義を移転することです。
これまでは申請に期限がありませんでしたが、2021年4月より「所有権を取得したことを知った日から3年以内」に申請することが義務となりました。
放置すると、過料が科されます。
相続登記がおこなわれていないと売却手続きを進められないため、早めに申請をすませておきましょう。

まとめ

今回は、不動産相続人の間に起こるトラブルのケースや解決法、トラブルに関するポイントについてご紹介しました。
相続では、さまざまなトラブルが起こる可能性があるため、このようなケースに対応できるよう知識を深めておきましょう。
株式会社MOTOZUKEは、相続に関する知識はもちろん経験も豊富なため、他社で解決できなかった問題もスムーズに解決いたします。
葛飾区、亀有、城東エリアで相続不動産の売却を検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。