離婚による不動産売却の注意点とは?売却方法や媒介契約についても解説

2022-03-22

離婚による不動産売却の注意点とは?売却方法や媒介契約についても解説

この記事のハイライト
●離婚時の売却は通常の売却と異なる注意点が3つある
●売却方法には仲介と買取がありそれぞれ特徴がある
●不動産会社との媒介契約も3種類の中から選択する

不動産売却を検討する方にはそれぞれに理由があり、適した売却方法もそれぞれ異なります。
とくに離婚によって不動産売却をする場合には、通常の売却と比べて注意するべき点や、売却方法について慎重に検討する必要があります。
そこでこの記事では、離婚によって不動産売却するケースにおける注意点や売却方法、媒介契約について解説していきます。
葛飾区、亀有、城東エリアで離婚による不動産売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。

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離婚による不動産売却の注意点

離婚による不動産売却の注意点

冒頭でも触れたとおり、離婚を機に不動産売却をする際は、通常の売却とは異なる点に注意が必要です。
大きく分けて3点の注意点があるので、1つずつご説明します。

財産分与するときの注意点

離婚をすることが決まると、婚姻関係にあった間に2人で築いた財産を分けることになります。
それを財産分与といいます。
結婚していた期間が長ければ長いほど、貯金や車、マイホームなど分けるべき資産は多くあるでしょう。
そのなかでもマイホームなどの不動産は、明確に分けることが難しいため、売却して現金化し、お金を分け合う方が多くいらっしゃいます。
ただしお子さまがいるなど、夫婦のどちらかが住み続けたいというケースでは、どちらかがマイホームに残り、相手方は分与分にあたる金額を受け取るという方法もあります。
財産分与をスムーズにおこなうためには、現金化したほうがよいか、マイホームを残す選択をしたほうがよいか、事前に話し合う必要があります。

共有名義の場合の注意点

財産分与に向けて不動産を売却する際、その不動産が夫婦の共同名義であれば、売却に関する夫婦双方の同意が必要です。
つまり、夫婦のどちらかが売却に反対すると売却できないということです。
自分の持ち分を売却することはできますが、のちにトラブルにつながる可能性があるため、あまりおすすめできません。
たとえば、夫の持ち分が70%で妻の持ち分が30%の場合、夫が持ち分を売却すると70%分の現金が手に入ります。
一方、妻の持ち分は30%ですが、本来財産分与は財産を2分の1ずつ分けるので「もう20%を得られたはずなのに権利侵害だ」とトラブルに発展する可能性があります。

売却と離婚のタイミングにおける注意点

財産を分け合うタイミングと離婚のタイミングによっては、財産分与ではなく「贈与」とみなされて贈与税がかかる恐れがあります。
離婚前に不動産を売却して現金を分け合うと、贈与とみなされる可能性があるため注意しましょう。
しかし、離婚後のやり取りはなるべく避けたいという場合は、離婚前に売却するほうがお互いのストレスは減るでしょう。
離婚時の費用や2人の関係性を考慮して、不動産を売却するタイミングを見極める必要があります。

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不動産売却における2つの売却方法と注意点

不動産売却における2つの売却方法と注意点

不動産売却には「仲介」と「買取」の2つの方法があり、売主それぞれの状況や希望条件によって選択することができます。
仲介と買取でそれぞれ特徴が異なるため、内容を把握したうえで、お二人が納得できる方法を選ぶと良いでしょう。
ここでは、不動産売却における2つの売却方法について解説します。

高く売却したい場合は仲介

少しでも高い金額で売却したいのであれば、仲介という方法で売却することをおすすめします。
不動産会社に売却を依頼し、不動産の査定から買主の募集、引き渡しまでのサポートを受ける売却方法です。
買主となるのは一般の方であることが多く、不動産情報サイトや折込広告などを使って募集します。
不動産の価格には、地域や築年数、広さなどを踏まえて価格相場があり、相場以上の価格で売却するとなると売れるまで時間がかかるでしょう。
相場以下の金額で市場に出すと、比較的早い時期に売却することができるかもしれません。
価格の設定は自由なので、希望の売り出し価格で市場に出すことができます。
このように、少しでも高い金額での売却を希望する場合は、不動産会社に仲介を依頼して売却することをおすすめします。
ただし、高すぎる金額で売り出してしまうと購入検討者の候補に入れてもらえず売却が長引いたり、買主の住宅ローン審査に時間がかかってしまう点には注意しましょう。

早く売却したい場合は買取

「売却価格」よりも「売却のスピード」を重視する場合は、買取がおすすめです。
買取では、買主が不動産会社になります。
買取をおこなう不動産会社は、買い取った不動産をリノベーションして再販し、収益を得ることを目的としています。
仕入れ物件としていろいろな不動産を買い取っているのです。
不動産会社が買主となるので、募集に時間がかかるわけでもなく、住宅ローンの審査を待つ必要がありません。
非常に早い期間で売買契約を取り交わすことができます。
また、仲介の時にかかる仲介手数料がかからないといったメリットも挙げられるでしょう。
一方、買取価格の設定は基本的には不動産会社がおこなうことになります。
そのため、通常の売却の2~3割程度低い金額での売却になる点に注意しましょう。
しかし、数日で不動産を手放すことができるため、離婚後の手続きをスムーズに完了させたい方には適した売却方法といえるでしょう。

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不動産売却における3つの媒介契約と注意点

不動産売却における3つの媒介契約と注意点

不動産売却をする際に仲介を選択した場合、不動産会社に売却を依頼しなければいけません。
その際に、不動産会社と結ぶ契約を媒介契約といいます。
媒介契約は3種類ありそれぞれ特徴が異なりますので、違いをしっかり把握して、どの媒介契約を締結するかを決めましょう。

専属専任媒介契約

不動産会社1社に売却に関するすべてのことを依頼する契約といえるのが、専属専任媒介契約です。
依頼する不動産会社は1社のみで、売主自身も購入希望者を見つけることができません。
この契約形態では、締結後5日以内のレインズへの登録や、1週間に1度売主に対する状況報告が不動産会社に義務付けられています。
不動産売却の一切を不動産会社に任せる分、売却状況の把握がしやすく、安心してお願いすることができるでしょう。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と同様、不動産会社1社のみと契約を結ぶ形になりますが、売主自身で買主を見つけることも可能です。
不動産会社は7日以内のレインズへの登録や、2週間に1度売主への状況報告をおこなう必要がありますが、専属専任媒介契約と比べると頻度は緩やかになります。
しかしながら、売却状況の把握がしやすく、ご自身で買主を見つけることも可能なため、柔軟性が高い点がメリットでしょう。

一般媒介契約

先ほど前述した2つの媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に売却の依頼ができる契約が一般媒介契約です。
レインズへの登録義務も売主への状況報告といった義務もありません。
先ほどの媒介契約と比べると制限が緩く、自由度が高い契約といえるでしょう。
しかし、売却状況について把握しにくい点が注意点です。
3つの媒介契約のメリット・デメリットを理解したうえで、離婚という繊細な問題に対して親身になってサポートしてくれる不動産会社と契約を結ぶことも大切といえます。

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まとめ

離婚による不動産売却での、通常の売却と比べて注意するべき点や売却方法、媒介契約について解説しました。
できるだけスムーズに進めたいという場合には、実績や信頼のある不動産会社のサポートが必要不可欠といえます。
株式会社MOTOZUKEでは、離婚時の不動産売却についても専門知識のあるスタッフがサポートします。
葛飾区、亀有、城東のエリアで、不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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