共有名義の不動産でも売却は可能？方法や注意点を解説！

売却を考えている不動産が共有名義の場合、「通常よりも売却が難しいのではないか」と心配になる方もいらっしゃるでしょう。
共有名義の不動産でも、売却方法や注意点についてしっかりと理解していれば、問題なく売ることができます。
そこで今回は、東京都葛飾区・亀有・城東などのエリアで共有名義の不動産の売却をお考えの方に向けて、売却する方法や注意点についてご説明します。

売却の前に知っておこう！共有名義の不動産とは

共有とは、「共同で所有すること」です。
つまり、共有名義の不動産とは「複数人で所有権をもっている不動産」のことです。
反対に、所有権をもつのが一人の場合は「単独名義」といいます。
では、この二つには何か違いがあるのでしょうか。

単独名義と共有名義の違いとは

どちらの場合でも、不動産の価値に違いはありません。
大きな違いは、「共有名義の場合は売却時に共有者全員の承諾が必要」である点です。
だれか一人でも売却に反対していると、不動産は売却できないので注意しましょう。
また、不動産の利用や改良には、過半数の共有者の同意が必要です。
「賃貸物件として活用したい」「リフォームしたい」などの場合は該当するので、覚えておきましょう。
なお、この際の過半数とは、共有者の人数ではなく「共有持分割合」です。
たとえば、共有持分割合を50％以上もつ方が賛成していれば、他の方の同意は必要ありません。
共有持分割合は出資額の割合などによって決まるので、わからない場合は確認しておくと良いでしょう。

共有名義の不動産になる事情とは

共有名義の不動産を所有することになる主な事情は、以下の3つです。

• 夫婦の共有名義で自宅を購入した
• 親子の共有名義で二世帯住宅を購入した
• 相続した不動産を、複数の相続人と共有することになった

共有名義を選択する理由として、さまざまなメリットが挙げられます。
たとえば、自宅を夫婦の共有名義にすると、「一人のときよりも住宅ローンを多く借りられる」「それぞれが住宅ローン控除を受けられる」などのメリットがあります。
ただし「共有者全員の同意がないと売却できない」「相続が発生すると権利関係が複雑化する」などのデメリットがあることも、注意点として覚えておきましょう。

理解しているとスムーズ！共有名義の不動産を売却する方法とは

共有名義の不動産でも、売却は可能です。
ただし、場合によっては売却方法を検討する必要が生じるかもしれません。
共有名義の不動産を売却する方法としては、主に以下の3つが挙げられます。

• 共有者全員の同意を得て売却する方法
• 共有者に自分の持ち分を買い取ってもらう方法
• 分筆してから売却する方法

それぞれの方法について、順番にご説明します。

共有者全員の同意を得て売却する方法

先述したように、共有名義の不動産を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。
3つのなかでもシンプルでわかりやすいため、全員の同意を得られる場合はこの方法がおすすめです。
もし反対する方がいる場合は、他の2つの方法を検討しましょう。

共有者に自分の持ち分を買い取ってもらう方法

不動産は、「持ち分を売却する」ことも可能です。
ただ、共有者以外の方が持ち分を購入してもメリットが少ないため、共有者へ売却することが一般的です。
共有者には自分の持ち分を広げられるメリットがあるので、希望する方がいるかもしれません。
売却に反対の方がいる場合などは、一度確認してみると良いでしょう。

分筆してから売却する方法

売却する不動産が土地であり、自分の持ち分の広さが十分にある場合は、分筆もおすすめです。
分筆とは、登記簿上一つである土地を複数に分けることです。
分筆すると土地の境界線が明確になるため、自分の持ち分の土地だけを売却できます。
ただし、分筆によって利用しにくい広さや形状になってしまうと、売却が難しくなるかもしれないので注意しましょう。
また、分筆には測量や所有権移転登記などが必要で、それぞれに費用がかかります。
とくに土地家屋調査士による地積測量図作成では、目安として約50万円の費用がかかるため、分筆する場合は支払いの準備をしておきましょう。

確認しておくと安心！共有名義の不動産を売却する際の注意点とは

共有名義の不動産を売却するときは、注意点も押さえておくと安心して臨めます。
主な注意点は、以下の3点です。

• 共有名義の不動産全体を売却するときは代表者を決める
• 贈与税の対象とみなされないように気を付ける
• 必要書類は余裕をもって準備する

それぞれの注意点についてご説明します。

共有名義の不動産全体を売却するときは代表者を決める

不動産の売却では、所有者の立ち会いが必要な手続きもあります。
そのため、共有者が複数人いる場合は、代表者を一人決めておくとスムーズに手続きを進められます。
たとえば、売買契約締結時や代金決済時などは基本的に所有者の立ち会いが必要ですが、共有者全員が出席することは難しいかもしれません。
その際は、代表者に委任状を渡して委託すると、手続きを滞りなく進められます。
なお、代表者が売却を進める際は、最低売却価格を決めておくことも大切です。
価格の最低ラインが決まっていないと、購入希望者から価格交渉されるたびに、共有者全員で検討する必要が生じてしまうでしょう。
また、買い手の要望に応じて代表者が値下げしてしまうと、「もっと高く売れたのではないか」などの意見が出る可能性もあります。
他にも、トラブルになるかもしれない点は、事前に共有者全員による話し合いで確認しておくと良いでしょう。

贈与税の対象とみなされないように気を付ける

贈与税とは、個人から現金などの財産をもらった際にかかる税金です。
年間110万円までは非課税ですが、それ以上の財産を受け取ると課税されます。
贈与税の税率は高めで、たとえば1,000万円超え1,500万円以下の贈与があった場合、175万円の控除額を引いた金額の45％が税額です。
不動産も贈与税の対象なので、無償での譲渡や相場よりも安い価格で売却すると、贈与とみなされてしまうかもしれません。
ですから、相場などに沿って、相応の価格を設定することが重要です。
とくに、自分の持ち分を共有者に買い取ってもらう場合は、「買ってもらう」という意識もあって価格を下げたくなるかもしれません。
けれども、贈与とみなされると買い取った共有者に贈与税がかかってしまうため、その点も踏まえて価格を設定しましょう。

必要書類は余裕をもって準備する

不動産を売却する際は、以下のようなさまざまな書類が必要です。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 土地測量図
• 境界確認書
• 身分証明書
• 印鑑証明書
• 住民票

このうち、身分証明書・印鑑証明書・住民票は、共有者全員の書類が必要です。
印鑑証明書を発行するためには印鑑登録が必要なので、時間がかかる可能性も考えられます。
書類を郵送でやり取りする場合も時間がかかるため、必要書類は早めに共有者へ伝え、余裕をもって準備してもらいましょう。

まとめ

共有名義の不動産でも、売却は可能です。
ただし、売却方法や注意点が通常とは異なるため、事前にそれらをしっかりと理解しておくと良いでしょう。
株式会社MOTOZUKEでは、相続・成年後見人・遺産分与・離婚時の売却・保証会社との交渉などのさまざまなご相談に、専門知識のあるスタッフが対応しております。
東京都葛飾区・亀有・城東にある不動産の売却に関してお困りのことなどがございましたら、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。