不動産の任意売却とは？メリットや流れについて解説

不動産をローンで購入して数年たった後、勤めている会社が倒産してしまったり、不慮の事故や病気になってしまって、収入が途絶えてしまいローンが返済できなくなるケースがあります。
そのような事態が起こった場合、どうすれば良いかわからず不安になってしまう方も多いでしょう。
そこで検討したいのが「任意売却」という売却方法で、本記事では、任意売却がどういったものかやメリット、流れをご説明していきます。
葛飾区、亀有、城東エリアで、住宅ローンの返済にお困りの方はぜひご参考にしてください。

不動産の任意売却とはなにか

不動産の任意売却とは、何らかの事情でローンの返済が滞ってしまった場合、債権者の同意を得て、不動産の売却をおこなうことです。
住宅ローンの返済が一定期間滞った場合、債権者から一括返済を求められます。
上記の場合、不動産を任意売却するか、不動産が競売にかけられるかのどちらかとなります。

任意売却と競売の違いとは

競売とは、一括で返済できない場合、裁判所の審判により強制的に売却されてしまうことです。
競売の場合、債務者の意思とは関係なく売却がおこなわれてしまいます。
また、通常の売却や任意売却と比べて安い金額で売却されてしまい、残債が支払えないまま自己破産に陥るケースが少なくありません。
対して任意売却とは、債権者（金融機関）の合意のもと、ある程度債務者の意思に沿う形で、通常の売却と同様に取引する方法です。
また、任意売却の場合、売却によって住宅ローンが完済できない場合でも抵当権を抹消することができるため、売買が可能です。
残った住宅ローンは、債権者と再度返済額の取り決めをおこなって返済していきます。

任意売却をする際に気を付けておきたいこととは

それでは、実際に任意売却を進めるときに気を付けておきたいことをご説明します。
債権者、債務者および不動産会社の連携が大切
不動産の任意売却をおこなう際には、債権者と債務者の連携はもちろん、不動産会社のサポートも重要となります。
とくに、任意売却については適用される法律などが通常の不動産取引と違うため、任意売却が得意な不動産会社に任せるのが良いでしょう。
また、債権者と債務者、債権者と不動産会社、債務者と不動産会社の密な連携とスピーディーな対応が必要です。
三者一体となって売却を進めていくことが、成功へのカギと言ってもいいでしょう。
連帯保証人などの関係者に事前に説明しておく
連帯保証人は、住宅ローンを組んだ時から債務者と同等の責任を負っています。
任意売却をおこなっても住宅ローンの残債がある場合、連帯保証人としては自分が返済しなればならないのではないか、と不安になるかもしれません。
自分の知らないところで話が進んでおり、いきなり連帯保証を請求されたらトラブルに発展する場合もあります。
そのような事態を防ぐためにも、事前にどのように任意売却をおこなうか、残債についてどのような対応をとるかを事前に伝えておく必要があります。

不動産の任意売却におけるメリットとは

ここまで任意売却と競売の違いや、注意点をご説明しましたが、任意売却のメリットはどのようなものがあるでしょうか。

周囲に知られずに売却できる

不動産を任意売却する際は、一般の不動産と同じ取引形態をとりますので、周囲に知られる可能性を抑えて売却できることはメリットといえます。
競売の場合だと、インターネットなどで広告されてしまうため、職場の人や近所の人に知れ渡ってしまうかもしれません。
また、物件の調査のために役所の担当者が自宅を訪問することもあり、周囲に知られる可能性は非常に高くなります。
その点、任意売却では一般の不動産と同じように売却活動ができるため、周囲に知られるリスクは軽減できるでしょう。

売却後の残債を分割返済できる

売却金で住宅ローンを完済しきれなかった場合、残債は一括で返済するのが一般的です。
しかし任意売却せざるを得なかった債務者にはその後の経済的な余裕があることも少なく、そのことは債権者も理解しています。
そこで、残った住宅ローンについては、債権者と債務者の話し合いのもとで返済方法を決めることができるのです。
月々の返済額は債務者の経済状況が加味されますが、5,000円～30,000円が一般的なようです。
任意売却後の返済計画が立てやすい点もメリットといえるでしょう。

任意売却する家にそのまま住める可能性がある

任意売却をしたら、売却した家に住み続けることはできないと考えるのが一般的ですが、住み続けられる可能性もあります。
この仕組みをリースバックといい、任意売却後に買主と賃貸契約を結ぶことで売却した家に住み続けることができます。
またリースバックには、一定の条件のもとで任意売却した家を買い戻せる特約を付けることもできます。
このリースバックを活用することで、売却したことを周囲に知られずに今の家に住み続けられることもメリットの一つでしょう。

不動産の任意売却の流れとは

最後に、不動産の任意売却の流れについて解説いたします。
任意売却の流れをざっくりとでも掴んでおくことで、スムーズに債権者、不動産会社ともやり取りができるでしょう。
任意売却検討時から、売却後までの流れを把握しておきましょう。

ローン滞納開始から任意売却開始までの流れ

ローンの滞納が始まって、大体6か月ほどで分割返済をおこなう権利を失い、一括返済をしなければならなくなります。
このタイミングで債務者が、任意売却をおこなう旨を債権者に伝え、競売の申し立てが停止されます。
その後、債権者と不動産会社と協力をして、不動産の売却金額を決め、買主を探す流れとなります。
任意売却においては適切な売却金額の設定が肝心ですので、任意売却に詳しく、お住まいの地域の不動産市場に詳しい不動産会社に依頼するのが良いでしょう。

不動産の任意売却活動から引き渡しまでの流れ

この流れについては、一般の不動産取引とあまり変わりません。
ただし任意売却には期限があるため、期限内に売却できるように、任意売却を得意とした不動産会社のサポートが重要といえます。
また、任意売却中も家には住み続けることとなりますので、内覧の際などには丁寧に対応する必要があります。

不動産の任意売却後の流れ

任意売却する不動産の買い手が見つかると、契約、決済および引き渡しとなります。
引き渡しの際に受け取った売却金額から、ローンの返済金額に充当します。
そのタイミングで抵当権は抹消され、所有権が新たな買主にわたります。
しかし、売却金額を補填してもローンが残ってしまう場合は、改めて債権者と今後の返済についての調整をします。
残債については、債権者と期間や月々の返済金額を決めていくこととなります。
無理のない返済計画を、債権者と話し合いながら決めましょう。

まとめ

何らかの事情で住宅ローンの返済が難しくなり手放さざるを得なくなった場合には、競売にかけられる前に任意売却を検討しましょう。
任意売却では、債務者の意思を反映した売却が可能です。
また、債権者や不動産会社との連携が必要不可欠なため、任意売却の実績や知識のある不動産会社に依頼することをおすすめします。
株式会社MOTOZUKEは、不動産の任意売却の知識や経験も豊富なため、スピーディーに対応いたします。
葛飾区、亀有、城東エリアで不動産の任意売却を検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。