2022-08-30
昨今の日本では、在留外国人の増加に伴い、外国人による不動産売買も増えています。
外国人が日本で不動産を売却する場合、何か異なる点はあるのでしょうか?
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そもそも外国人でも日本の不動産を売買できるのでしょうか?
結論からいうと、売主・買主が外国人でも、不動産の売買はとくに制限はなく自由にでき、手続きも基本的に日本人と変わりません。
ただ日本国内での不動産売買には、日本の法律が適用されます。
不動産売却にあたっての所有権移転登記など登記に必要な書類をそろえるのに、外国籍の方だと手続きが煩雑な場合もあり、注意が必要です。
また、不動産売却の手続きは日本でおこなう必要があり、来日できない場合、代理人を立てる必要があります。
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不動産売却の際には所有権移転登記が必要となりますが、外国人であっても登記に必要な書類も通常と同じです。
ただ短期滞在者や非居住者だと準備に手間がかかる書類もあります。
所有権移転登記の際の必要書類は、登記識別情報通知書、固定資産評価証明書、身分証明書、住民票、印鑑登録証明書の5点です。
このうち外国人が売主の時に注意が必要なのが、住民票と印鑑登録証明書です。
外国人のうち、3か月以上の在留資格を有する中長期在留者や特別永住者なら、市区町村で、住民票・印鑑登録証明書を発行してもらえます。
しかし、短期滞在者や日本に住所がない非居住者の場合、住民票・印鑑登録証明書の代わりとなる書類が必要になります。
まず住民票の代替として、当該国の在日大使館で認証を受けた宣誓供述書か、当該国の公証人による住所に関する宣誓供述書などが有効です。
また印鑑登録証明書の代替としては、当該国の在日大使館または本国の官庁によるサイン証明書、または登記委任状に当該国の在日大使館で認証を受けた証明書類などが有効です。
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不動産売却時にかかる税金として、譲渡所得税、印紙税、登録免許税があり、売主が外国人でもこれは同じです。
このうち譲渡所得税は、外国人が日本に住所がある「居住者」か、住所がない「非居住者」かによって異なってきます。
売主が「居住者」なら、不動産売却による所得については、売却益を得た翌年に確定申告をして納税します。
一方、売主が「非居住者」なら、住民税の納付義務がない代わり、源泉徴収が適用されます。
この場合、買主が売主に代わって源泉徴収税を納めます。
よって非居住者が売却した際に売主が受け取る売却価格は、源泉徴収税額(売却価格の10.21%)を差し引いた額となります。
この場合も売却の翌年に確定申告をおこないます。
ただこの源泉徴収には例外があり、売却価格が1億円以下の場合や、買主が自身や親族の居住用として不動産を購入した場合には、源泉徴収されません。
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外国人が不動産売却をおこなう際、外国人の在留資格や居住区分によっては、必要書類や税金が通常と異なります。
安心して取引を進めるには、不動産会社へ相談してみるのも良いでしょう。
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