遺留分の決定における不動産評価の方法と留意点

相続において悩ましいポイントの一つが、不動産評価です。
遺留分の算定において、不動産評価額はどのように決められるのでしょうか？

相続における遺留分とは何か？遺留分の決め方

遺留分とは、法定相続人が最低限受け取れる遺産の取り分のことです。
相続人の生活保障などの趣旨から、相続人・被相続人の意思に関わらず、最低限の取り分が法的に保障されており、これを遺留分といいます。
遺留分の権利者は、被相続人の配偶者と直系親族（親・子）で、被相続人の姉妹兄弟はここに入りません。
遺留分の計算式は、遺留分＝相続総額×①遺留分割合×②法定相続分、となります。
遺留分割合は、配偶者・子どもでは1／2、親・祖父母では1／3、となっています。
法定相続分とは、相続人の人数や構成に応じた取得割合であり、たとえば配偶者のみの場合は1、配偶者と子2人の場合は順に1／2、1／4、1／4などとなります。
また、遺産に不動産が含まれる場合、遺留分の算定には不動産の価値を決める必要があります。

遺留分の算定における不動産評価の方法

それでは、遺留分における不動産評価額はどのように決められるのでしょうか？
遺留分の算定基礎となる財産額の見積もりには、相続開始時点の時価での不動産評価が必要です。
不動産の評価には、固定資産税評価額、路線価、地価公示価格・地価調査標準価格、実勢価格、などの指標を参考にします。
うち、固定資産税評価額や路線価は、一般に時価より安いため、一定割合で割り戻して時価を見積もるなどの方法がとられます。
また公示地価や地価調査標準価格は時価に近いといわれており、国土交通省や都道府県の公表データから調べることができます。
不動産評価の方法によって評価額も異なるため、なかなか一つに決まらないほか、相続人同士で評価額をめぐって違った意見が対立しやすくなります。

遺留分の不動産評価額が決まらないか合意できない場合の対処法

もし遺留分の不動産評価額が決まらないときや、相続人間で合意できないときはどう対処したら良いでしょうか？
不動産評価額によって遺留分は大きく変わってくるため、相続人間で評価額の見方は対立しがちです。
まずは相続人同士で話し合うことが必要ですが、もし当事者間で折り合いがつかず、遺留分を他の相続人に請求したい場合、遺留分侵害額請求をおこないます。
ただ遺留分侵害額請求ができる期間は、遺留分権利者が相続開始か贈与があったことを知ったときから１年以内なので、請求する場合はできるだけ早く弁護士などに相談する必要があります。
またどうしても当事者間で合意できない場合、最終的には、裁判所が調停に入り、証拠により時価を認定します。
その際、裁判所は必要に応じて、当事者に不動産鑑定士による鑑定を促すこともあります。

まとめ

遺留分の算定において、不動産評価額は相続人間で意見が対立しやすい部分です。
遺留分侵害申請には期限があるため、必要な場合は早めに弁護士や不動産鑑定士に相談しましょう。
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