不動産売却の際に知っておきたい減価償却とは？確定申告で必要！

不動産売却で確定申告をする際に、売却した不動産の減価償却についても調べることになります。
確定申告で必要となる減価償却とはどのようなものなのでしょうか。
今回は減価償却とは何か、また減価償却費の計算方法についても解説します。

不動産売却の際に知っておきたい減価償却とは

建物などの固定資産は、経過年数とともに資産価値が減少していくものと考えられます。
その考えをもとに資産価値を計算する会計処理のことを減価償却といい、計算によって出された金額のことを減価償却費といいます。
不動産で減価償却の対象となるのは建物で、価値の変動がないとされる土地は対象ではありません。
減価償却は主に事業用不動産の所有者が、節税対策として確定申告の際におこなうものです。
けれども個人が自宅を売却した際も、確定申告で減価償却の計算が必要になります。
不動産売却後に確定申告が必要なケースは、売却益が出て譲渡所得を得た場合と、売却による損失が生じ税金控除の特例を使う場合です。
売却益がプラスかマイナスかの計算は、下記のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費－減価償却費＋譲渡費用）
取得費は最初に不動産を購入した価格ですが、売却時までの減価償却費を引いて計算しなければなりません。
そのため不動産売却後の確定申告では、減価償却費を知る必要があるのです。

不動産売却をした際に知っておきたい減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法には定額法と定率法がありますが、住居用建物では以下のような定額法を使います。
減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却費×経過年数
建物購入代金は、売買契約書に書かれている金額ではなく、土地の価格を抜いた建物の価格になります。
償却費は法定耐用年数により決まり、材質や構造により異なります。
法定耐用年数と償却費の詳細は国税庁のホームページで確認することができます。
たとえば非事業用の木造合成樹脂造で耐用年数33年の償却費0.031、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造で耐用年数70年の償却費0.015などです。
経過年数とは、不動産を購入してから売却までの間の年数のことです。
1年未満の端数は、6月以上は切り上げ、6月未満は切り捨てになります。
たとえば7年6か月所有していたら、経過年数は8年ということになります。
上記の計算方法は新築で購入した場合で、中古を購入した場合は、耐用年数の計算が以下のようになります。
法定耐用年数を超えてない場合
耐用年数＝(法定耐用年数－経過年数)＋経過年数×0.2
法定年数以上の期間が経過している場合
耐用年数＝法定耐用年数×0.2

まとめ

不動産売却の後は確定申告のために譲渡所得を計算しますが、その際の計算で減価償却費が必要になります。
確定申告のための計算は複雑でわかりにくいと感じる方も多いと思います。
不明な点は早めに税務署に確認するなど、余裕を持って確定申告の準備を進めていきましょう。
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