不動産売却における成年後見制度とは？基本的な内容や注意点について解説！

認知症や加齢などにより、ご自身の判断能力が十分でなくなった場合に備えて、所有している不動産の処分について考えておきたいと思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
また、不動産を所有している親が歳をとるにつれて、「詐欺などの被害にあわないか心配」という方もいらっしゃるでしょう。
そのような場合は、「成年後見制度」を検討してみてはいかがでしょうか。
今回は、葛飾区、亀有、城東などのエリアで相続を考えているご高齢の方、または親が不動産を所有している方に向けて、「成年後見制度」についてご説明します。
不動産売却を今すぐしなくても、将来の備えとして、ぜひ理解を深めておきましょう。

不動産売却における成年後見制度とは？

まず、成年後見制度とはどのような制度なのか、またどのような場合に必要なのかなど、基本的な内容についてご説明します。

成年後見制度とは？

認知症や加齢によって判断能力が低下した場合、財産管理や、さまざまな手続きなどをおこなうのが難しくなる可能性があります。
また、判断能力が低下して、よくわからないまま、なにかの契約を結んでしまうといった詐欺被害にあうケースもあるでしょう。
そこで、民法において、判断能力が不十分な方を法的に守るために、「成年後見制度」が設けられています。
成年後見制度とは、判断能力が不十分な方に代わり、その方の権利や財産を守るための制度です。
この制度に基づいて選任された「成年後見人」は、次のようなサポートをおこないます。

成年後見人の役割と仕事内容とは？

財産管理
自宅などの不動産・預貯金・年金の管理や、税金の支払い、遺産分割協議や売買契約などの手続きの代行。
身上監護
入院手続き・医療費の支払い・要介護認定の申請・介護サービスの契約・施設入所手続きなどの代行。
このように、成年後見人がおこなうのは、財産管理や各種手続きがメインで、介護サービスを自ら提供するわけではありません。

成年後見人には誰がなるのか？

被後見人の親族が成年後見人になることができます。
親族以外では、「弁護士」「社会福祉士」「司法書士」といった専門家が、家庭裁判所によって選任されるケースもあります。
なお、親族であっても、未成年者や破産者、以前に法定代理人を解任されたことがある人など、後見人として保護・支援するのに不適格な人は、成年後見人になることはできません。

成年後見制度の種類

成年後見制度は、「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類があります。
「被後見人の財産・権利を保護・支援する」という目的は同じですが、その内容が異なります。
2つの制度の内容についてご説明しましょう。
法定後見制度とは？
被後見人が、すでに認知症などが原因で判断能力が低下したあとに、家庭裁判所が成年後見人を選任します。
配偶者や相続人などが、成年後見人の選任を家庭裁判所に申し立てることで、手続きが開始されます。
任意後見制度とは？
十分な判断能力があるうちに、自分で後見人を選任しておく制度です。
実際に判断能力が低下・喪失した際に、代わりにしてもらいたいことを「任意後見契約」で決めておけるため、本人の意思が反映しやすくなります。

不動産売却において成年後見制度を検討したほうが良いケース

成年後見制度の内容について前章でお伝えしましたが、具体的にどのような場合に必要になるのでしょうか。
成年後見制度を検討したほうが良いケースは、次の2つが想定できます。

• 契約などがおこなえないケース
• 財産管理について不安なケース

どういうことなのか、具体的に見ていきましょう。

契約などがおこなえないケース

銀行の解約手続きをしたい
銀行の解約手続きは、本人がおこなう必要があります。
代理人では手続きできませんが、成年後見人は、手続きを代行できます。
不動産を売却したい
不動産を売却する場合も、本人が売買契約を結ぶ必要があり、代理人が代わりに契約することはできません。
この場合も、成年後見人が、本人に代わって売買契約を結び、引き続き本人の財産管理をおこなうことができます。
遺産を分割したい
遺産を分割したい場合、遺産分割協議で相続人全員の合意のもと、名義変更をおこなわなければなりません。
しかし、判断能力が十分ではなくなった場合、遺産分割協議に参加できないため、成年後見人が必要になります。

財産管理について不安なケース

詐欺被害にあう心配がある
高齢者を狙った詐欺や悪徳商法の被害にあうケースも考えられます。
事前に任意後見制度を進めておくことで、適正な財産管理をおこなってもらい、詐欺などの被害にあうリスクを回避することができます。
残る家族の将来が心配
家族が財産の管理をすることに不安を感じる場合にも、成年後見制度を利用することで、適正な財産管理を継続的におこなってくれます。
このように、認知症などによってご自身で判断できなくなったときのために、成年後見人を選任しておけば、さまざまな手続きを代行してくれます。
将来に備えて、成年後見人を選任しておくことを検討してみてはいかがでしょうか。
また、親が認知症になった場合に心配なことがある方は、まだ判断能力があるうちに、ご家族で話し合っておくことをおすすめします。

成年後見制度を活用して不動産売却をおこなう際の注意点

それでは最後に、不動産売却において成年後見制度を活用する際の注意点についてご説明します。
とくに知っておくべき注意点は、次の3つです。

• 裁判所の許可が下りなければ売却できない
• 専門家が成年後見人になると費用がかかる
• 売却に時間がかかる可能性がある

それぞれの内容をご説明します。

注意点1.裁判所の許可が下りなければ売却できない

成年後見人は、さまざまな契約手続きをおこなうことができます。
ただし、居住用の建物はとくに重要な資産であるため、売却する際には、裁判所の許可が必要です。
成年後見人であっても、裁判所の許可なく売買契約を結んだ場合、契約は無効になることを注意点として頭に入れておきましょう。

注意点2.専門家が成年後見人になると費用がかかる

成年後見人に誰を選任するかは、親族で話し合って決めるのが一番良いでしょう。
しかし、親族間でもめごとがある場合、弁護士や司法書士といった専門家が、家庭裁判所によって選任される場合もあります。
この場合、1か月に2万円から6万円ほどの費用が発生します。
この費用は、本人が死亡するまでかかるため、高額な費用を想定しておく必要があることを、注意点として覚えておきましょう。

注意点3.売却に時間がかかる可能性がある

成年後見制度を利用する場合、一般的な売却にくわえて、さまざまな手続きが必要です。
書類に不備があったり、裁判所の許可が下りなかった場合に契約が無効になることから、買主がなかなか現れなかったりと、売却に時間がかかる可能性があります。
売却を決めたら余裕を持って行動することを心がけましょう。
スムーズに売却を進めるためにも、成年後見制度に詳しい不動産会社を選ぶことをおすすめします。
弊社は、相続や成年後見制度に関して専門知識のあるスタッフが、売却のサポートをおこないます。
不動産売却をご検討の際は、お気軽にご相談ください。

まとめ

成年後見制度とは、認知症などが原因で判断能力が低下した方に変わって、銀行の手続きやさまざまな契約をおこない、被後見人の財産を守る制度です。
ご自身の判断能力が低下した際の備えとして、成年後見制度について理解を深め、ご家族で話し合っておくことをおすすめします。
不動産の売買は金額も大きく、安全・安心に売却するためには専門的な知識やノウハウが必要です。
弊社は、成年後見制度に関するご相談も承っております。
葛飾区、亀有、城東などのエリアで不動産売却をご検討の際は、ぜひ「株式会社MOTOZUKE」にお任せください！