再建築不可物件とはどのような物件？売却方法についても解説

物件の売却をしたいが再建築不可物件の対象だった場合、売却がスムーズに進まないケースが多いとされています。
今回は再建築不可物件とは、どのような物件を指すのか？再建築不可物件を売却する方法と合わせて解説します。

物件を売却する際に知っておきたい再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り崩して新たに建物を建てたり、増築できない不動産のことを指します。
再建築不可物件となる不動産のほとんどが接道義務の条件を満たしていないケースです。
接道義務とは、都市計画区域・準都市計画区域にのみ適用される建設基準法の規定で、物件の建っている敷地が道路に2m以上接していなければならないこと、接している道路が道幅4m以上であることが必要と定められています。
そのため、道路に全く接することのない敷地や、道路に接する敷地が2mに満たない場合、接している道路が規定で認められた道路でない場合は、再建築不可物件となります。
再建築不可物件が生まれてしまった原因は、建築基準法が制定されたのが昭和25年、都市計画区域・準都市計画区域についての都市計画法が制定されたのが昭和43年ですので、昭和25年より前に建てた物件や都市計画区域などに指定される前に建てた家は、接道義務の基準を満たしていないことがあるからです。

再建築不可物件を売却する方法

再建築不可物件は、建て替え・増築ができないので需要が少なくスムーズに売却することが難しいと言われています。
買主が住宅ローンを利用できない可能性がある点も売却を難しくする大きな要因の1つと言えるでしょう。
では、再建築不可物件を売却するにはどのような方法があるのか解説します。

再建築が可能な状態にして売却する

セットバック
セットバックとは、所有している物件に接する道路の道幅が4mに満たないことが原因で再建築不可物件となっている場合、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させて、道幅を4m以上確保することで接道義務の条件を満たし再建築が可能にすることです。
隣接地の土地を売ってもらう、または借りる
敷地の道路に接している間口部分が2mに満たず再建築不可物件になっている場合、隣地の所有者に相談の上、隣地から土地を購入するまたは借りることで接道義務の条件を満たし再建築が可能な状態にします。
但し書きの道路の許可をもらう
建設基準法の43条には但し書きがあり、但し書きの条件を満たしていれば再建築が可能となります。
但し書き道路は、自治体の建築審査会で許可を得ることが必要なので、役所に行き申請の手続きをおこないます。

再建築不可物件のまま売却する

隣地の土地所有者に買い取ってもらう
隣地の土地所有者に、買取の相談をしてみるのも1つの手段です。
隣地の土地所有者が敷地を広くしたいと考えている場合、買取してくれるケースがあります。
不動産会社の仲介で売却する
不動産会社の仲介を利用して売却することも可能です。
しかし、住宅ローンが組めない可能性があり現金での購入になるケースが多いことや、物件の建て替え・増築ができないので需要が少ないのが現状です。
そのため、周辺の売却相場に対して5～7割程度の売却価格になる可能性が高いことも理解しておきましょう。
不動産会社に買い取ってもらう
不動産会社など専門の業者に買い取ってもらうことも可能です。
売却相場より安くなりますが再建築不可物件の場合は、不動産会社の仲介で売却しても周辺相場より安い価格での売買になるケースが多いので、早い売却を希望している場合おすすめの方法と言えるでしょう。

まとめ

本記事では、再建築不可物件とはどのような物件なのか、再建築不可物件の売却方法を解説しました。
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