空き家を相続した場合の「3,000万円特別控除」の特例とは？概要と要件を解説

「空き家を相続してしまったけど管理できない」「両親は老人ホームにいるけど空き家になった家はどうすればいいの」など空き家を相続した場合に困ってしまうことは多々あります。
空き家は親族や両親の実家を相続するケースが大半で、相続人が遠方に住んでいて管理できない場合など、相続人が手を付けたがらず放置されてしまうことが多いのです。
この空き家問題を解決するために、税金の優遇制度である「空き家特例」について解説します。

相続した居住用財産の売却時に3,000万円特別控除の特例が受けられる

不動産を売却した場合、売却代金から「購入金額」と「諸経費」を差し引いた利益に対して譲渡所得税がかかります。
しかし、相続した戸建ての空き家の場合には、特例として相続人1人あたり最高3,000万円の特別控除を受けることができ、これを「空き家特例」といいます。
空き家特例を利用し、3,000万円特別控除を受けた場合の計算式は以下の通りです。
「譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用　―　3,000万円特別控除」
譲渡所得に対して3,000万円の特別控除が受けられます。
譲渡所得税は所有期間により異なりますがここでは長期譲渡所得（5年超）所得税と住民税で20%として実際の数字を入れて計算をしてみます。
通常の不動産売却をした場合：（5,000万円　－　（1,000万円　＋　200万円））✕　20％（所得税と住民税の税率）　＝　760万円
空き家特例が適用できる場合：（5,000万円　－　（1,000万円　＋　200万円）　－　3,000万円（空き家特例））✕　20％（所得税と住民税の税率）　＝　160万円
このように空き家特例を利用すると600万円の税負担の軽減が図れるのです。

相続した居住用財産(空き家)特例が適用されるための11の要件

相続した居住用財産（空き家）を売却した場合に「空き家特例」を受けられる11の要件を見ていきましょう。

• 被相続人居住用家屋であること
• 相続により被相続人居住用家屋及びその敷地を取得した個人が譲渡したこと
• 被相続人が一人暮らしであったこと
• 家屋の建築年月日が昭和56年5月31日以前であること
• 家屋が区分所有建物でないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 家屋とともに家屋の敷地を売却すること又は家屋を取り壊して売却すること
• 相続後、譲渡するまでに未使用(被相続人以外に居住をしていた人がいない)であること
• 相続開始から相続開始日以後3年経過する日の年末までに売却したこと
• 買主が親子や夫婦など特別関係者でないこと
• 重複適用ができない特例の適用を他に受けていないこと

これらの要件をすべて満たすことで節税効果の高い特例が適用できます。
区分所有建物(=マンション)である場合には、管理組合などにより建物修繕が行われているケースが多く倒壊リスクが少ないことや耐火建築物であることなどが理由です。
また、被相続人が老人ホームに入居している場合もあるため、以下の要件を満たすことで3,000万円特別控除の適用は可能となっています。

• 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受けていること
• 相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと
• 被相続人が老人ホーム等に入所したときから相続の開始直前まで、その家屋について、被相続人による一定の使用がなされていたこと
• 被相続人が老人ホーム等に入所したときから相続の開始直前まで、その家屋について、事業の用・貸付の用または被相続人以外の居住の用に供されていないこと

これらの要件を満たすことで老人ホームに入居していた場合でも3,000万円特別控除を受けられます。

まとめ

相続した不動産が3,000万円以上の利益が出るケースはそれほど多くありません。
そのため空き家の特例を利用することで、譲渡所得税の負担なしで売却できます。
手続きが非常に複雑で苦労した結果ほぼ節税効果がなかったということがないように、不安な場合には税理士等に相談しましょう。
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