事故物件の告知義務とは？告知義務違反のリスクや売却のポイントを解説！

前の住人が亡くなった事故物件を抱えてしまった場合、気を付けなければいけないのが告知義務です。
もし告知義務に違反すると、どのようなリスクがあるのでしょうか。
今回は事故物件に関する告知義務の概要やリスク、事故物件を売却するためのポイントを解説します。

事故物件の告知義務違反とは？

告知義務とは、前に住んでいた住人がその部屋で亡くなっている事故物件を次の方に貸したり売ったりする際にその事実を伝える義務です。
告知義務の扱い方については、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を定めています。
このガイドラインで定められているのは、告知義務を負う期間や告知しなくても良いケースなどです。
告知義務を果たさなければいけない期間については、賃貸借契約の場合は3年、売買契約の場合は無制限と定められています。
自然死・不慮の死（転倒など）や、集合住宅の共用部分での事案については、告知義務はありません。
しかしこういったケースでも、事件性が強い場合、社会的影響が大きい場合には、告知義務を負わなければいけないことがあります。

事故物件であることを隠し告知義務違反することのリスク

告知義務を果たさず、事故物件であることを隠してしまうと、契約不適合責任を問われるリスクを負うことになります。
賃貸借契約では、後から事故物件であることを知った契約者から契約を解除されるリスクがあります。
売買契約では、契約解除請求だけでなく損害賠償請求を受けることもあり、場合によっては高額な賠償金を支払わなければなりません。
また賃貸借契約・売買契約どちらも、契約後に契約者が事故物件だと知り転居を希望した場合は、転居費用を負担しなければいけないこともあります。

告知義務違反を避けて事故物件を売却するためのポイント

事故物件であることを告げると、多くの方はその部屋に良くないイメージを抱くでしょう。
家の耐久性・機能性に問題がなくても「前の住人が死んだ家はなんとなく嫌だ」と感じることを「心理的瑕疵」と呼びます。
心理的瑕疵のある事故物件は、どうしても一般的な家に比べて売却価格が落ちてしまいます。
しかし、事故物件だからといって売却できないわけではありません。
プロの特殊清掃サービスを依頼し原状回復することで、買い手がつく場合もあります。
特殊清掃実施後の値引きも必要で、孤独死で1～2割程度、殺人事件なら5割ほどが相場になっていますが、立地や事件性の高さなどによっても、値引き幅は上下します。

まとめ

事故物件を売却する際には、後からトラブルにならないよう正直に事件があったことを伝えなければなりません。
告知義務違反をして売買契約を成立させてしまうと、入居者から損害賠償請求を起こされる可能性もあります。
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