根抵当権が付いた不動産売却の流れと注意点について解説!

2023-02-28

根抵当権が付いた不動産売却の流れと注意点について解説!

根抵当権が付いた不動産を売却する方法がわからないと困る方もいるでしょう。
不動産売却は正しい知識がないとトラブルになってしまう可能性もあります。
今回は、そういった疑問や不安を解消するために根抵当権が付いた不動産売却の流れと注意点についてご紹介します。

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不動産に設定される根抵当権の特徴

根抵当権とは、設定した極度額の範囲内であれば何度でも借り入れができる担保物権です。
特徴は主に2つあります。
1つは、設定した極度額の範囲内であれば何度でも借り入れができる点です。
抵当権と違い、借り入れた融資を完済しても権利は消滅しません。
そのため再度借り入れたい時でも、スムーズに融資を受けられるメリットがあります。
もう1つの特徴は、登記の手間と費用が省ける点です。
抵当権の設定登記には登録免許税がかかります。
仮に同じ不動産を担保に複数回に渡って融資を受けたい場合でも、毎回抵当権の設定登記をおこない、登録免許税を支払う必要があります。
一方、根抵当権は最初の設定登記が済めば、その後の登記手続きは不要であり、登録免許税もかかりません。

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根抵当権の付いた不動産売却の流れ

まずは売却する不動産の残債務と査定価格を確認しましょう。
査定価格が残債を上回れば、そのまま売却が可能です。
しかし残債務が残る場合は、自己資金で残債務を補填し、残債務を返済する目処を立てなければなりません。
残債務がある場合は、原則として不動産の売却はできないので注意してください。
次に債権者である金融機関と交渉し、根抵当権抹消の合意を得ましょう。
合意が得られたら元本確定に進みます。
元本確定とは、借り入れと返済を停止し、その時点での借入額を確定することです。
最後に、不動産の購入者が決まり、抹消登記ができれば不動産売却が完了となります。
なお、抹消登記には時間がかかるため、引き渡し期日を考慮して早めに手続きを済ませましょう。

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根抵当権の付いた不動産売却時の注意点

まず1つ目の注意点は、建物の所有者と債務者が異なる場合にトラブルになるリスクがあることです。
根抵当権の設定には、不動産の所有者と融資を受けた債務者が異なる場合があります。
その際、不動産の所有者が知らないうちに借入額が増えており、不動産を売却できても残債務を返済できない可能性があるため注意が必要です。
2つ目の注意点は、元本確定すると元に戻せない点です。
元本確定をおこなうと権利は抵当権と同等のものになります。
そのため、資金繰りが必要となったとしても、元本確定するまでできていたスムーズな借り入れができないため注意しなければなりません。

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まとめ

今回は根抵当権が付いた不動産売却の流れと注意点についてご紹介しました。
不動産の売却には知識がないとトラブルになる可能性があるため注意が必要です。
スムーズに手続きを進めるためにも不動産売却のための知識をもっておきましょう。
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